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转眼间 ， 我们已经踏入了2022年的门槛 。 回顾2021年的房地产市场 ， 我们看到了如同“过山车”一般的走势：上半年 ， 销售冷淡、房企债务暴雷、土拍降温、房价下跌等现象频频出现 ， 房地产经历了“至暗时刻”；下半年 ， 央行、银保监会等密集发声 ， 楼市调控在融资、信贷等层面作出了适度纠偏 ， 资金流动性得到一定程度的缓解 ， 房地产市场信心也得到了提振 。 不仅如此 ， 国家还首次提出了促进房地产“良性循环”的概念 ， 预示楼市调控最严厉的时候已经过去 。
面对崭新的2022年 ， 鉴于近期楼市“回温”的种种迹象 ， 不少业内观点都认为 ， 2022年楼市将会逐步回暖 ， 而且还有不少人甚至开始畅想2022年楼市火爆期、房价反弹期的到来 。 那么 ， 真的会如此吗？
笔者认为 ， 其实不然 ， 原因主要有三点：①不管是从严调控还是适度宽松 ， 目前“房住不炒”的底线和定位没有发生改变 ， 所谓的楼市火爆、房价反弹很难出现 。 ② 从2021年的“三道红线”到2022年的“良性循环” ， 前者是防止楼市出现过热 ， 后者是避免楼市过冷 ， 最终目的都是为了防止房价大起大落 ， 维护房地产市场的平稳健康发展 。 ③ 虽然严厉的调控政策得到了适度纠偏和宽松 ， 但楼市走向火爆并不容易 ， 因为资金大规模流入房地产的局面依然受限 ， 购房者入市意愿仍然不高 ， 部分房企风险还没有得到解除 ， 所以房地产行业整体降温的局面并没有得到明显的改善 。
实际上 ， 通过最近几年的调控也可以知道 ， “平稳”一直都是调控的主要目标 ， 期待房价反弹并不现实 。 日前 ， 住建部部长王蒙徽在接受采访时谈及2022年房地产市场时表示 ， 要保持调控政策连续性和稳定性 ， 持续整顿规范房地产市场秩序 。 显然 ， “平稳”这一目标还将会贯穿2022年全年 。 不仅如此 ， 笔者认为 ， 在国民经济转型和高质量发展的大环境下 ， 房地产早已告别了高速增长和高速扩张的阶段 ， 所以预计“平稳”将会是未来5-10年的长期目标 。
显然 ， 未来5-10年 ， 伴随房地产进入长期平稳期 ， 闭眼买房还能不赔钱的阶段已经过去了 ， 否则一不小心可能就会高位接盘或出现亏损 ， 所以买房观念也需要更新和改变 。 那么 ， 未来5-10年 ， 什么样的房子才是“黄金屋”？内行人认为 ， 买房坚持“3选3不选”准没错 ， 不仅住得舒服还容易转手 。
3选?
1、选择靠近学校、地铁站、城市公园、政务中心等稀缺资源的房子 。 房子虽然是用来住的 ， 但如果想要住得舒服 ， 同时还能确保自己的房子保值增值 ， 那么关键还是看房子背后所占据的地段和资源 。 一般情况下 ， 对于每个城市来说 ， 学校、地铁、城市公园、政务中心等都是稀缺资源 ， 越是选择在这些地段买房 ， 居住舒适度越高 ， 而且升值潜力也越大 。 从长期来看 ， 在住房供大于求的趋势下 ， 即便将来选择卖掉 ， 这些地段的房子也更容易转手和变现 。
2、选择低密度的多层和小高层 。 对于容积率多低才能被看作是低密度住宅 ， 业内有许多争论 ， 并没有统一的答案 。 不过 ， 低密度小区一般有3个共同点：一是容积率在2以下 ， 以多层和小高层为主 。 二是多为一梯一户或一梯两户设计 ， 楼间距较大 ， 私密性好 ， 采光充足 。 三是小区绿化率高 ， 安静舒适 ， 能够给业主带来身心愉悦 。 近些年 ， 土地资源越来越稀缺 ， 但随着改善需求的增长 ， 低密度小区的需求却在不断增长 ， 所以未来这类房子会越来越珍贵 。
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