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在楼市不景气、开发商拿地不积极的时候 ， 各种神操作就都来了 。
01 日照一国企没有竞争对手却自行4次加价1亿元拍地
2021年12月24日 ， 日照拍卖编号为2021A-49的居住用地 ， 该地块位于山海天路以东、东营路以南 ， 面积6.50万平方米 。
该地块被日照市人防资产运营集团有限公司以楼面价1.66万元/平方米拿下 ， 成交价为10.81亿元 ， 溢价1.06亿元 ， 刷新日照土地楼面价纪录 。
下面是加价记录：
无论是拍出地王 ， 还是4次加价都不稀奇 ， 稀奇的是竞买者只有一家！没有竞争者 ， 自己自行4次加价1亿元拍地 ， 这是这次拍地惹争议的地方 。
拿地的日照市人防资产运营集团有限公司为日照城投集团有限公司全资子公司 ， 后者则由日照国资委拥有 。
更稀奇的是 ， 2021A-49号地块楼面价为1.66万元/平方米 ， 而该地块周边在售的楼盘爱情芳华里、悦湖湾和莱顿小镇的售价分别为1.3万元/平方米、1.0万元/平方米、1.5万元/平方米 。 也就是出现了面粉比面包贵的奇异现象 。
对此 ， 据潇湘晨报报道 ， 2021年12月31日 ， 日照市自然资源和规划局相关科室工作人员表示 ， 该土地在拍卖过程中设置了“保密底价” ， 拍卖过程中只有日照人防公司一个竞买人 ， 但相关招拍挂过程并不违反程序 。
也就是说 ， 拍卖过程中设置了“保密底价” ， 即设置了最低售价 ， 竞买者即使只有一家 ， 达不到最低售价也不行 ， 也得持续报价直至“保密底价” 。
那我不禁要问 ， 既然设置了“保密底价” ， 那还要起拍价干嘛？在日照楼市整体不景气的前提下 ， 设置“保密底价”产生高溢价、地王、面粉比面包贵的目的何在？
国企拿下了一个“预设”的地王 ， 真的能够改变日照土拍、楼市的行情吗？
【威海|神操作！山东一国企没有竞争对手却自行4次加价1亿元拍地！】02 日照楼市的基本面
想要了解日照这波神操作的原因 ， 就得详细看一看日照楼市的基本面 。
日照市近五年的新房供应量逐年上升 ， 2021年已经达到278.4万平方米 ， 是近五年的最高点：
随着供应量的逐年增加 ， 日照新房的去化却是逐年艰难 ， 尤其是住宅：
供应量增加 ， 去化量却减少 ， 结果就是日照新房的库存大幅度增加 。
截止到2021年12月31日 ， 日照累计未签约住宅套数19500套 ， 未签约住宅面积251.13万平米；未签约商业套数10575套 ， 未签约商业面积104.85万平米；合计未签约商品房30075套 ， 面积355.98万平方米 。
按照2021年成交商品房面积计算的话 ， 现在日照的商品房去化周期为19.5个月；按照2021年成交商品住宅面积计算的话 ， 现在日照的商品住宅去化周期为17.5个月 。
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