一、评价背景与意义
2021年房地产市场政策频出、调控不断。从“三道红线”、“两集中供地”到住房贷款集中管理、房产税试点城市的推进，政策的不断推出让房地产行业迈入新的时代。2021年以来，房地产企业风险事件频发，高速扩张下高杠杆导致的资金链断裂、快周转带来的房屋质量下降等现象频出，叠加政策变动、融资收紧等对房企经营制造了巨大压力，形成一系列负面影响。这些风险事件及负面影响不仅导致企业陷入运营困境，更容易将风险传递至行业内其他企业甚至跨行业影响到其他领域的稳定。因此，关注房地产企业安全经营状态，防范房地产行业发生系统性风险具有重要的现实意义。此次安全测评的意义在于规范房地产企业经营行为，引导房地产企业健康成长，有利于房地产行业的可持续稳健发展。焦点研究院对中国上市房企2021年度各项固定指标进行打分，从经营规模、运营能力和财务实力三大维度出发，并引入浮动指标修正体系，形成了一套针对上市房企经营安全的客观、完整的测评体系。最终打分结果如下：
二、得分情况分析
1、基本情况：
仅2家房企得分超50分，12家房企得分低于20分。60家入榜的上市房企中，得分超过50分以上的仅有中国海外发展（00688.HK）和龙光集团（03380.HK）两家公司，数量占比为3.3%；40分-50分房企共9家，占比15.0%；30分-40分房企共20家，占比33.3%；20分-30分房企共17家，占比28.3%；得分低于20分房企共12家，占比20.0%。
2、固定指标分析：
（1）经营规模得分与综合评价得分：
经营规模反应房企抵御风险的能力。经营规模与综合评价得分相关性较强，企业经营规模取决于房企资产规模、资产质量以及销售额等指标，更大规模、更优质的资产，以及更好的销售业绩意味着房企能够全方位、多角度的抵御市场风险，因此也为企业带来了更高的安全评分。可以看到榜单前10位房企年度销售额均超过1500亿元，也均为全国性房企，土地储备遍及全国重点区域，能有效化解市场及政策轮动带来的不确定性。
（2）运营能力得分与综合评价得分：
行业整体运营能力差距并不显著。运营能力与综合评价得分相关性最弱，2021年全年房地产行业都面临深度调整，金融政策、土地政策、销售政策空前严厉，过去粗放式的发展模式已无法适应新形势。过去房企仅仅依托土地和资本红利也能维持正常运转，但如今愈发强调精细化运营以及对经营效率的管控。行业整体风险意识的不足导致散点图分布较为集中，众房企无法拉开差距。
（3）财务实力得分与综合评价得分：
“三道红线”为上市房企财务安全提供了重要参考。财务实力与综合评价得分相关性最强。在2021年各项融资渠道均不畅通，部分房企面临信用市场融资停摆，银行贷款融资受限窘境的时刻，财务实力成为房企持续运转，现金流正常流动的有力保证。榜单前20家房企中，“三道红线”要求下未踩线房企有13家，只踩一条线的房企有7家，可见财务安全状况对房企整体安全状况有重要贡献。
3、浮动指标分析：
除上述基础评价指标以外，上市房企经营安全评价体系还引入了浮动指标来修正打分结果。2021年以来，房地产行业整体下行趋势明显，国际三大评级机构对此反应也很激烈。自三季度以来，中国上市房企遭遇了全层次，全方位的降级处理。下图为2021年以来，房企评级调整情况梳理：
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