图：2021年房企评级调整总览
注：房企名称底色为该房企2021年上半年对应的“三道红线”档位
从上图中我们可以很清楚的看到，在2021年全年上百次评级调整中，仅8家房企获得了评级上调，并且获得上调的时间大多集中在“降级潮”开始之前，此时国际市场认为中国房企的信用风险还在可控范围内。此外，共有34次调整将房企评级下降至C级或以下，直至撤销评级，涉及2021年度中国上市房企经营安全榜单中的8家，这些房企最终的综合评价得分也大多位居榜单末尾。
焦点研究院认为，国际三大评级机构作为独立的第三方机构，其对于房企的评价是客观且公正的，并且评价的调整也将对房企融资端、销售端和债务端都产生重大影响，故评级调整应作为评价房企经营安全的重要浮动修正指标之一。
4、企业分析：
本次评价得分前三家房企分别为中国海外发展（00688.HK）、龙光集团（03380.HK）和华润置地（01109.HK），其中中国海外发展同时也是财务实力维度的榜首，经营规模和运营能力维度的榜首分别为碧桂园（02007.HK）和中国金茂（00817.HK）
（1）中国海外发展：“蓝海战略”助飞，财务实力无愧行业标杆
公司作为老牌央企，经营范围较早进驻核心一二线城市，先发优势明显。针对“两集中”供地政策，公司适当放缓上半年的拿地力度，2021年1-6月新增土地20宗，其中一二线占比81.2%。通过加速推进“蓝海战略”，公司从城市更新、旧改、棚改、TOD等多种方式获取高能级城市核心地段的土地资源。公司2021年上半年净负债率为28.7%，剔除预收款后资产负债率为53.4%，现金短债比为3.65，三项均未踩线且处于行业领先水平。基于财务指标的稳健以及成本管控方面的优势，中国海外发展成为此次经营安全评价得分榜榜首实至名归。
（2）龙光集团：盈利表现出色，高效运营保障财务稳健
龙光集团2021年前11个月的权益合约销售额约为1271.5亿元，同比增长17.0%。在行业利润率普遍下行背景下，这种良好的销售表现为龙光集团带了丰富的利润规模，2021年上半年企业净利润率达到18.44%，远高于行业平均水平。此外，龙光集团高效的运营效率也值得同行学习，2021年上半年新项目平均开盘时长6.6个月，平均经营性现金流回正周期16个月，较2020年相比有所提高。加快周转效率的同时，龙光集团也一直保持着稳健的财务状况，三道红线均未踩线，被归为绿档企业，截至2021年上半年企业在手现金超400亿元。
（3）华润置地：土地资源丰沛，商业地产开发行业领先
华润置地为央企下属房地产头部企业，凭借着良好的项目区域分布和品牌效应，公司销售排名一直位居行业前列，截至2021年11月末，公司累计合同销售金额已达2706.1亿元，同比增长10.0%。公司多年来一直有计划的部署开发二三线城市，截止2021年6月，华润置地总土地储备面积7098万平方米，土地储备布局与结构优质，可保障未来3–5年发展。此外，公司在商业地产上的开发一直处于行业领先地位，为公司提供了长期稳定收益，同时也为华润置地平衡销售型业务风险，获取更多优质土地资源，提升轻资产服务能力提供了重要帮助。
（4）碧桂园：行稳才能致远，审慎拿地压降负债规模
2021年1-11月，碧桂园的累计权益销售额为5354.2亿元，在行业内属于领先表现，未来也有望继续保持行业第一的位置。而在土地储备规模上，近几年公司并非利用高杠杆快速扩张，而是一直保持较为审慎的拿地策略，量入为出，严格控制拿地成本，近三年公司权益拿地金额占权益签约销售金额比重均不超过40%。同时，公司将目标市场定位在三四线城市，坚持“领先的城镇化住宅开发商”定位。保持规模稳健增长的同时，碧桂园也在持续压降自身负债规模。在有息负债、债务结构和融资成本上均有所优化。碧桂园目前“三道红线”仅踩一条，向行业展示了只有行稳才能致远。
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