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恒大现在遇到的债务问题和现金流危机是由恒大的发展模式决定的 ， 恒大在一开始的时候就确立了规模取胜的核心战略 ， 在后面去库存 ， 降负债 ， 降杠杠的政策下 ， 依旧没有改变 。 在过去也是凭借这一战略 ， 让恒大迅速崛起 。 1996年到2004年短短的8年时间 ， 恒大便成为广州房地产前十企业 。 其后恒大开始了向全国市场的扩展 ， 也是在这个时候 ， 恒大遇到了资金方面第一次危机 ， 在07年负债率为96% 。
本来恒大准备在2008年在香港上市取得融资来解决该问题 ， 可是不巧的是金融危机的发生 ， 使得恒大在3月的上市计划搁浅 。 之后恒大便通过种种办法在香港取得了郑裕彤的帮助 ， 恒大向其旗下周大福公司及联手的科威特投资局 ， 美林和德意志银行香港分行非公开增发股票 ， 取得了5.06亿美元的新股本 。 并且恒大在2009年成功上市 ， 成功的度过了第一场危机 ， 许家印也第一次成为了中国首富 。
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在上市后 ， 恒大规模+品牌的模式依旧没有改变 ， 并且逐步确立了要成为土地储备面积第一的房地产企业的目标 。 在2011年恒大的土地储备面积便成功1亿平方米 ， 来到了1.37亿的水平 。 由于上市后的极速扩张 ， 恒大的净借贷比来到了2012年的84.20% ， 并且净利润出现了下滑 。 恒大便开始新的融资办法 ， 这一次恒大没有选择增发股票 。 而是发行永续债 ， 并且计入权益 。 也就是永续债要和普通股股东一样分享公司的利润和分红 。 恒大在13 ， 14 ， 15年和16年分别发行了250亿 ， 263亿 ， 443亿和598亿元的永续债 ， 中间对部分永续债进行了赎回 。
正是这些永续债 ， 恒大新增的银行借款和销售回款让恒大重新又有了子弹 ， 继2014年土地储备面积出现了小幅下滑 ， 恒大在2015年开始了新一轮的疯狂囤地 。 但是永续债计入权益 ， 会分走恒大集团很大一部分利润 ， 在2013-2017年总共拿走了恒大207.30亿的利润 ， 恒大便开始了新一轮的筹资-回A股上市 ， 这才是一劳永逸的好办法 。 于是在2017年计划与深深房重组 ， 并且先后通过三轮战略投资者 ， 筹集了1300亿元的资金 。 不仅偿还了全部的永续债 ， 还在当年释放了190亿的利润 。
2016和2017年恒大新购土地1.02亿和1.26亿平方米 ， 土地储备来到了2.29亿和3.12亿平方米 。 在疯狂之后 ， 恒大的净借贷比又来到了184% 。 恒大只好在18年开始真正的降负债 ， 新购土地面积下降到0.50亿平方米 ， 同时归母净利润从244亿元增加到314亿元 。 但是合约负债出现了大幅下滑 ， 让部分人认为有提前确认收入 ， 加速利润实现的可能 。 为了能回A股上市 ， 恒大在19和20年又开始囤地 ， 没有真正意义上的延续18年降负债的政策 。 不仅如此 ， 净利润下滑严重 ， 只有18年水平的一般 ， 净借贷比高达159%和152% ， 而碧桂园在过去十年几乎都在70%以下 。
在2020年下半年 ， 三条红线政策出来之后 ， 恒大的问题显的尤为突出 ， 三条红线全部踩中 ， 恒大的有息负债不得增加 ， 这也是恒大的命门 ， 在19和20年恒大的有息负债为7999亿和7165亿元 。 如果疫情持续 ， 房地产销量下滑 ， 恒大的资金链就极易出现问题 。 果不其然 ， 在8月份左右 ， 恒大因拖欠供应商和建筑商的货款而打规模停工停产 ， 旗下理财产品爆出到期不能兑付 ， 债务违约等问题 。
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