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如果说 ， 在过去的20多年里 ， 我国房价之所以一路飙升 ， 原因无外乎两点：第一是房地产市场整体是供小于求 ， 正所谓“物以稀为贵” ， 很多人都是抢着买房 ， 开发商抬高房价也就不难理解了；第二是投资氛围日益浓厚 ， 按照相关机构统计 ， 在三年前 ， 投资性购房占比就达到了58.2% ， 换句话说就是超过半数的购房者都是因为投资而买房 。
二十年过去了 ， 现在的楼市就如同“正月的天气” ， 按照住建部的数据显示 ， 我国人均住房面积已经超过了40平 ， 这意味着一家三口的住房面积超过了120平 ， 再结合目前全国百城新房均价16183元/平 ， 算下来一套房子价值接近两百万 ， 如果细分到一二线城市 ， 价值可能还会提高到250万元 。
然而 ， 对于不少刚需族来说 ， 即便是在城市买了房子 ， 可是压力同样存在 ， 甚至还有可能成为“百万负翁” 。 就以总价250万元的房子为例 ， 除去前期准备的首付之外 ， 至少有150万元都需要通过银行贷款解决 ， 算下来每年需要还贷10.56万元 ， 大约占房屋总价的8.8% ， 这也意味着如果每年房价涨幅达不到这个数 ， 那么实际上 ， 持有房产就是亏本的 。 那么从明年起 ， 房价涨幅到底有多少呢？
对此 ， 我们可以参考近期 ， 中科院发布的《中国住房发展总报告（2021-2022）》 ， 当中提到2022年房价涨幅最高为3% 。 乍看到这个信息 ， 绝大部分人都会觉得不能再投资房产了 ， 如果把持有房产计算在内 ， 每年不仅不会升值 ， 甚至还会贬值 。 5年后 ， 总价250万的房子可能只值180万不到 。 真的是这样吗？
再过5年 ， 总价250万的房子到底能值多少钱？懂行人：取决于“两方面” 。
在提到2022年楼市的时候 ， 社科院除了预测房价涨幅之外 ， 还提到了关键的四个字：分化回暖 。 顾名思义 ， 从今年下半年开始 ， 不少房企迫于资金压力 ， 纷纷选择打折促销方式提高销售量 ， 可是为了维护市场稳定 ， 2022年房地产市场将从整体降温转向分化回暖 。 例如从时间来看 ， 明年第一季度或将继续顺应今年第四季度的降温走势 ， 但是从第二季度开始 ， 降幅或逐步减小 ， 并且到第四季度转正 。
现在手上持有总价250万的房子 ， 在未来5年里 ， 价值变化势必也会出现分化现象 ， 原因很简单 ， 现如今不论是大中城市还是小城市或县城 ， 房价基本都处于高位 ， 大幅度上涨的可能性已经微乎其微 ， 所以按照懂行人的描述 ， 究竟是“升值”还是“贬值” ， 取决于“两方面” 。
第一个方面、城市人口变化是关键 。
事实上 ， 过去因为房价长期看涨 ， 所以很多人在购置房产的时候 ， 并没有特别在意城市人口因素 ， 毕竟大家都是为了升值 ， 只要房价上涨就行了 。 可是现在不行了 ， 随着房价涨幅放缓 ， 每一个细小因素可能都会对房价起到至关重要的影响 。 正如北大教授苏剑所说 ， 房价中长期看人口 。 特别是各城市人口变化 ， 通过对比“七普”和“六普”数据发现 ， 在近十年里 ， 人口减少的地级市共计148个 ， 其中大部分都是三四线城市 。
而在人口增加的城市中 ， 大家熟知的深圳、广州、西安、无锡等一二线城市均榜上有名 。 很多人为了获得更高的收入 ， 纷纷前往大城市工作 ， 再加上大城市拥有更多的高校 ， 这些高学历人才也大多留在学校所在城市工作 ， 而随着人口的增加 ， 由此也会产生大量的购房需求 ， 房价也就有了支撑 ， 因此 ， 今后城市人口变化是影响房价变化的关键方面之一 。
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