年末，各大房企花式推出降价促销大套餐， 比如：80万到手景区别墅、45万买定未来升值空间、买房后开发商帮你租、前十名看房者拿到一口价九折优惠………
时不时又传来利好消息，“买房的时机到了！”“现在不买后悔十年”“这个城市房贷利率再降！”
没那么简单。
上车当心上“黑车”，捡漏当心捡“地雷”。
一、商办可买VS土地性质
与商品房相比，商办的价格“真香”，小户型充足，区位往往也不错，而且不限购。为什么还是劝大家慎重买？先不提老生常谈的“出手难”“升值空间小”这几条，来看更“笋”案例。
1.购房合同，只能买使用权？
近日，羊城晚报报道了一桩案例，杨女士被一处近地铁的“神秘楼盘”吸引注意力，首付低，出租的租金可以高于贷款月供。
在下手前却发现，这栋迟迟不肯出示预售证的“商办”竟然是村民的自建物业，没有合法的施工许可证，合同中出售给购房者的也只是二十年的使用权。
▲佛山市某处村民自建物业 /示意图与文中所述情况无关
2.价格诱人，土地用途是什么？
市面上出现的价格偏低、房屋设计看起来十分诱人的商办，下手之前查看产权证，或许会发现土地用途并不是“商业”而是“工业”。
▲西安市某处工业用地/ 示意图与文中所述情况无关
在这一点上，我国没有明确工业用途的物业不能转让，不过工业用途的土地出让金额可能仅有商业物业的五、六分之一，比住宅物业更是低一大截，含金量也是没办法和普通商办来比。
楼市没有那么多可以捡的便宜，遇到的时候先考虑它是否正规、合法。
二、配套齐全VS小区体量
在选购商品房时，除了听置业顾问介绍周边配套，还要考虑小区的体量，算一笔账。
假设，某项目的一栋楼为1T6户，3个单元，21层，这栋楼一共有378户，每户3个人，这栋楼就有1134人，如果户型稍大，每户4人，就是1512人。小区有20栋这样的楼，就会有3万左右的人口常住。
这个数量，与著名大社区——常住30万人口的北京天通苑比起来也不算什么。
▲北京天通苑社区地图
如果你发现在你瞄准的中型小区附近，有5个差不多的小区，就该提起警惕。在这样的居住体量下，有几个幼儿园才能保证孩子就近就读？车位够不够用？
项目宣传语上写：小区门口就是地铁。小区却有六期，地铁在一期的门口。宣传语没有说假话，六期业主来往通勤却不得不接驳共享单车，并不便捷。
医院、学校、商业、公园等配套设施同理。
大片高层密集排列、体量偏大、人口密集的小区慎重下手，“配套齐全”有可能是一句空话。
三、二手房源VS选大选小
买老城区图什么？
1.纯自住需求
有人认为，刚需纯自住或者改善纯自住，完全可以考虑成熟区域的老房子，这一类房子，区域价值高一些，房子品质差一些，仅此而已。精心设计装修后，住得更舒适，网络上有不少爆改老房子的短视频和节目广受欢迎，引得大家想要亲自试一试。
▲某老房改造前后对比图
其实不然。
老房子，不止是“年纪大”，它的建造技术、建材品质都是落后于时代的，同时，因为年代久远，物业服务长期跟不上。
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