百强房企|2021年行业规模再创新高 未来规模将回到五年前
告别2021年 告别“白金时代”2021 年对房地产市场而言，是不平凡的一年，上半年形势一片大好，房地产企业销售百强房企累计销售操盘业绩规模同比增长 36.7% 。 CRIC 重点监测的 30 个城市 2021 年 1-6 月，累计成交同比增长 44% ，较 2019 年同期增长 21% 。 整体市场上半年成交保持高位运行，其中一线城市市场持续高热，成交显著放量。
然而，在行业全面转向去杠杆的大环境下，下半年市场持续 转冷，百城成交面积持续下行，同比跌幅扩至 30% 以上。 规模房企平均目标完成率不到 90% ，完成情况远不及历史同期。
在这样“前高后低”的市场情况下， 2021 年全年行业销售和投资规模继续保持增长，全年再创新高。
然而，基于 市场需求透支、 房价透支、支付力透支、供应透支、 政策 压力 和企业过度追求规模 等因素影响， 2022 年或将迎来 20 年来首次负增长，未来行业规模也将回到五年前。
01 新房销售规模再创新高过去五年，是行业波澜壮阔、快速发展的五年。尤其是2015-2016年，是行业的转折点，整个住宅行业规模在2016年发生转折，从11亿左右跳到14亿-15亿，随后一路高歌猛进。
2021年全年由强转弱，上半年商品房销售规模曾一度创近5年新高，然而随着调控政策的持续收紧，整体市场开始下行。
国家统计局数据显示1-11月，商品房销售面积158131万平方米，同比增长4.8%；商品房销售额161667亿元，增长8.5%。
假设12月保持11月商品房销售同比增速估算, 预计全年商品房销售面积和金额分别增2.1%和5%。若以过往5年前11月销售规模占比平均值估算，2021年全年商品房销售面积和金额也将同比分别增长4%和7.8%。
预计全年商品房销售规模将再创新高,面积和金额分别突破至18亿平方米和18万亿元以上。
图：全国历年商品房销售面积、销售金额同比走势（单位：亿平方米、万亿元、%）
数据来源：国家统计局
然而从月度来看，下半年销售、融资急剧下滑，2021年7-11月，过去5个月百强房企累计操盘金额同比下滑27.8%；7-11月融资总量环比下降了40%。
这是在过去5年之中从未发生过的，从历史数据来看，基本上每一年下半年的销售数据都高于上半年，与上一年同期相比也更优。
在这样的局面下，市场上出现了不少问题。
02 告别2021年告别“白金时代”通过对近5年的数据分析发现，销售规模快速回落的主要原因是多种因素叠加造成的。在这些因素影响下，未来2022年或将迎来20年来首次规模负增长，我们告别2021年，意味着真正要和“白金时代”说再见。
1、市场透支和政策调控，整体购房情绪转冷
从近5年的市场数据来看，近5年累计成交74亿平方米和63万亿元，占过去20年的41%和56%，也就是说仅用了5年时间，卖了过去20年56%的金额。
【 百强房企|2021年行业规模再创新高 未来规模将回到五年前】过去20年，房价只涨不跌，房价收入比从2015年的7.4攀升至8.9，近五年城市房价均价复合增长率达到7%。而过去十年，居民杠杆率上涨了6.68倍，个人住房贷款余额超过38万亿，部分城市杠杆率涨幅加大，甚至有些城市杠杆率超过200%。
从供应来看，70城广义库存达到10亿平，新房入住率低，近3年70城商品住宅年均供应近5亿平方米。从重点25城来看，广义库存总量为3.3亿平方米，按照销售面积测算需要1.26年消化，其余45个城市则需要5年消化，许多城市暗藏风险。
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