百强房企|2021年行业规模再创新高 未来规模将回到五年前( 二 )
正是在这样的市场环境下，地方调控开始高频化、精准化。截至12月20日，73省市、249次政策加码，这在历史上实属罕见。
图：2021年历月各省市政策加码频次
注：统计时间截至12月20日
数据整理：CRIC
其中，深圳、广州政策加码多达20次，深圳重点强化信贷资金管控，并以“深房理”被查处作为政策加码的最高峰；广州分区域精准化调控，天河、黄埔、南沙等热点区域依据市场实际情况，针对性地调整政策措施；上海多管齐下严堵政策监管漏洞，政策加码同样达到13次。
聚焦政策内容，主要涉及升级限购、升级限贷、升级限价、升级限售、增加房地产交易税费、落地二手房参考价、新房积分摇号和强化预售资金监管这8个方面。
受市场下行及政策影响，购房情绪转向严重地持币观望。
2、房企过度追求规模，房地产过度金融化
事实上，过去五年，房企过度追求规模，为现在的危机埋下了最大的伏笔。对于规模的追求是过去几年的主旋律，也许当时不一定是错误的，但是今天回过头来，过去5年最大的内因还是在于房企过度的追逐了规模。近五年，百强房企新进城市数量占比超过50%，2014年以来，百强房企全口径销售额年复合增长率达到25%。
近五年，房企有息负债增速远远高于销售增速。2019年海外债发行达到最高点，达到4739亿元，2020年降至3847亿，今年再腰斩降至2527亿。当海外债不能再“借旧还新”时，永续债无法永续，行业整个风险和压力就暴露出来了。
2021年上半年主要上市房企表内净负债率降至70%以下，但这并不代表负债真的降了，因为很多做成了表外负债。上半年，40家房企表内有息负债和表外有息负债均为3.8万亿，比例为1:1，部分企业比例高达2.3倍，压力毋庸置疑。
03 行业规模回到五年前正是在这样的压力之下，我们认为2022年商品房销售规模将进一步缩量，全年将同比负增长。一线和部分二线城市热度保持，三四线加速下行。
虽然2022年居民信贷端和城市调控端预计均将有边际宽松的利好出现，但居民购买力透支在短期内无法有效缓解，弱二三线城市商品房销售缺乏支撑，强一二线城市购房情绪转变也存在一定时滞。
同时，2021年土地购置面积和房屋新开工面积双双负增长，2022年预计新房供应将进入低位期，供应不足也将对销售规模产生限制。市场分化现象则将进一步扩大。
从未来来看，经测算，预计未来5年行业年均规模为10.6亿-12.7亿平方米，中位数是11亿多平方米，与2015年-2016年的水平基本相当。未来5年的住宅规模总量相比2011年-2015年增加0.6%-20%，相比2016年-2020年下降16%-29%，但比之前的5年上升20%。
房地产仍将是压舱石和支柱产业。如果算上商品房总量，每年成交金额还在15万亿左右。相比其他产业，整个房地产行业的产业规模依然很大。
对于企业而言，企业回归“剩”者为王，要改变过去依赖房价上涨和市场规模上升等传统路径，而是重新寻找适合企业未来发展的增长路径。不改变是没有出路。
整个中国地产行业不存在“国进民退”，未来一定会是“国民共进”，民企在过去20多年的发展效率最高、发展速度最快，专业能级相对较高，优秀企业未来仍将不断引领和前行。
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