文章图片
文章图片
都说房地产“短期看政策、中期看土地、长期看人口” ， 今天我们就来分析分析山东16个地级市、58个市辖区、78个县或县级市的人口流动情况 ， 看哪些地方还能买房 。
01 地级市人口流动
为了方便大家理解 ， 我先放上山东的具体行政区划分布：
可见 ， 截止到2020年末 ， 山东共有16个地级市、58个市辖区、26个县级市、52个县 ， 县级单位（市辖区、县级市、县）共有136个 。
因为2021年末 ， 统计局才会公布2020年的统计年鉴 ， 所以现在只能分析截止到2020年末的人口流动数据 。
先来看16市近十年的常住人口变化情况：
16市中 ， 只有泰安常住人口是减少的 ， 这至少说明未来泰安的楼市不容乐观 。
再来看16市的人口流动情况：
关于人口流动 ， 我采取的是常住人口和户籍人口的差值 ， 常住人口大于户籍人口 ， 说明人口是流入的；反之 ， 是流出的 。
山东16市中 ， 只有青岛、济南、烟台、淄博、威海、东营、潍坊7个市是人口流入的 。
这7个市又可以分为两种 ， 青岛、济南虽然房价最高 ， 但人口流入也是最多的 ， 所以这两个城市未来的楼市整体风险不大 ， 风险点主要在郊区 。
烟台、淄博、威海、东营、潍坊这5个市虽然人口是流入的 ， 但近些年楼市相对低调 。
相反 ， 这几年叱咤风云、房价疯涨的反而是人口净流出的临沂、日照、聊城、菏泽、泰安、枣庄、济宁等市 ， 这真是往人口流出的“伤口”上撒盐啊！
从人口的角度来看 ， 人口流出的城市已经不适合投资买房 ， 人口流入较少（50万以下）的城市需要谨慎入市 ， 人口流入明显较多（50万以上）的城市才能适度投资买房 ， 但也只能选择市区和近郊区 。
如此来看 ， 在山东还能投资买房的也就只有青岛、济南、烟台了 。
02 县级单位人口流动情况
上面只是从地级市的角度来分析人口流动和投资买房 ， 下面我们来看看县级单位的人口流动情况 。
我把县和县级市的人口流动放在了一张表上：
结果很是惊人 ， 78个县/县级市中仅有7个是净流入的 ， 其余71个县市均为净流出状态 。
净流入人口最多的是青岛胶州市 ， 净流入11.66万人 ， 其次是烟台龙口市、威海荣成市 。
净流出人口最多的是临沂兰陵县 ， 净流出35.47万人 ， 其次是宇宙中心曹县 ， 以及单县 。 看到这个数据 ， 估计曹县该没啥脾气了 。
58个市辖区的情况要明显好于县/县级市 ， 有27个市辖区人口是净流入的 ， 31个净流出 。
人口流入最多的三个区是黄岛、城阳、兰山 ， 最少的三个区是牡丹、环翠、岱岳 。
由此我们可以判断出人口流动的迹象：从县/县级市向所在市区流动 ， 从小城市向大城市流动 。
不过 ， 县级单位的楼市不像地级市那样可以根据人口流动来分析 ， 一些县人口净流入 ， 却依然不能买房 ， 像青岛胶州市 ， 人口流入第一名 ， 房价却跌得哗啦啦的 。
相反 ， 一些市区因为拆迁、城市扩张等原因人口净流出 ， 但并不意味着那里的楼市是危险的 ， 像青岛市南区 。
推荐阅读
- 鞋柜|我家无玄关的玄关设计超赞！左邻右舍来参观，看完都要回家照着装
- 子女|山东：保障租房者基本公共权益 逐步实现租房落户
- 山东省|好住│金牛岭片区的刚需户型，两梯两户还配入户花园
- 降息|楼市再度解绑！山东打响第一枪，开发商资金池解冻，威力堪比降息
- 房价|空着的房子，尽量不要出租很多人算不清这笔账，看完明白了
- 装修|头一次见有人这样包下水管，太聪明了，看完想回家砸了重装一个
- 南宁|南宁楼市真相是什么？看完这些数据扎心了！
- 房产证|山东济宁：洸府河畔的别墅项目
- 济南市政府|央媒曝光后，“济南数千栋违建别墅”又有新进展：山东省也已介入！
- 设计|家里没有阳台怎么晾衣服！看完阿姨家设计，羡慕死了！