县级单位的楼市 ， 要根据所在地级市的人口流动来分析 。 在我看来 ， 所有县/县级市的楼市都已经不具备投资价值 。
有人口流入的地级市的市辖区 ， 青岛、济南、烟台还有一定的价值 ， 其他城市都需要谨慎了 ， 只有有学区等附加值的才有价值 。
03 人口流动的背后
和南方省份相比 ， 山东的楼市整体起步较晚 ， 大部分是在吃城镇化的红利 。
经过连续多年的快速城镇化 ， 2020年底山东常住人口城镇化率已经达到61.8% ， 按照十四五规划2025年末山东城镇化率将达到65% 。
五年间城镇化率提高3.2% ， 每年0.64% ， 山东省人口1亿人 ， 那么每年的城镇化人口只有64万人 ， 这64万人被16市一瓜分 ， 每个城市的份额已经很少 。 可以说 ， 山东人口城镇化的红利已经很小 ， 已经不足以支撑庞大的房地产开发 。
另一方面 ， 国家在2020年7月20日发布《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》 ， 对棚改踩了“暂停键” 。 2021年上半年 ， 又对县城发布了“限高令” 。
反映到棚改数量上 ， 2016年山东计划新开工棚改480000套 ， 2017年740320套 ， 2018年699704套 ， 2019年213884套 ， 2020年142900套 ， 2021年123781套 ， 2021年棚改数量已经不足2017、2018年巅峰时期的20% 。
棚改的减少、城镇化率的放缓 ， 意味着山东房地产快速发展时代的结束 。
下一个时代 ， 争得来人口 ， 才能保得住楼市 。 山东这些地级市、市辖区、县、县级市的人口流动 ， 恰恰是其楼市的晴雨表 。
人口流出的地方 ， 保留一套自住房足矣；人口流入的地方 ， 视所在地级市情况买卖 。
【山东省|看完山东136个地方的人口流动后，买房者傻眼了！】人口是城市的城运、财运 。 看不懂大趋势乱买房 ， 随着人口流出的 ， 还有每一位买房者的财富 。
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