楼龄问题不仅仅是一个单纯的权益时长问题 ， 更重要是 ， 房子建设年代久远 ， 造成设计理念落后 ， 二次改造空间有限 ， 难以符合当下居住需求 。
此外 ， 楼龄越老 ， 房子出现质量问题的几率就越大 ， 什么天花掉落、漏水龟裂、电路问题、排水排污问题等等 ， 可以说大小病痛缠身的房子很多 ， 很多人不愿意接手 。
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其次是户型问题 ， 中惠珺庭户型比较多 ， 从小单间到大三房都有 ， 对刚需来说 ， 90平才两房 ， 有点浪费空间 ， 130平三房也有类似的问题 。
对于改善型的买家来说 ， 走110-120平四房实用型的趋势比较大 ， 但在中惠珺庭 ， 这个需求显然是不能满足的 。
最后是市场问题 。 这个才是最无解的问题 。
业主吐槽说 ， 按照官方参考价也卖不出去 ， 据地产佬调查 ， 官方把“中惠金士柏山花园”不同期的住宅一并纳入 ， 只有一个参考价 ， 即20543元/平 ， 市场评估价约22500元/平 。
按理说 ， 如果直接按照参考价 ， 比评估价还低2000元 ， 应该很好卖 。
但实际上有一个重要的原因是 ， “中惠金士柏山花园”与三期中惠珺庭情况并不相同 ， 导致市场实际挂牌、成交价格并不一致 。
具体来说 ， 中惠珺庭45平一房 ， 二手房市场挂牌售价才1.4-1.6万/平 ， 而参考价突破了2万/平 ， 如果卖家以参考价去卖一房 ， 显然没有人愿意接盘 。
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从二手交易平台可知 ， 该小区最大的特点是 ， 户型越大 ， 相对价格就越高 ， 如带装修75-82平两房均价约1.8万/平 ， 而从90平两房开始均价便突破2万/平 。
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另外 ， 地产佬从二手经纪口中了解到 ， 买家购买二手房 ， 特别是年代久远的房子时 ， 对装修是否豪华并不十分感冒 。
原因是一来是房子装修风格品味各不相同 ， 二来再豪华也难逃岁月摧残 ， 部分业主想着自己花几十万上百万装修 ， 卖给下一位要折算到价格里 ， 实际上多数情况下是行不通的 。
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归根到底 ， 买二手房买的还是性价比 ， 不仅是单个楼盘的性价比 ， 还包括整个区域的性价比 。
目前整个东莞楼市较为低迷 ， 尤其是二手市场受新政打击最大 ， 二手市场本身成交量就少 ， 活跃度比较低 ， 同时还面临严重的片区分化问题 。
尽管中惠珺庭属黄江中心城区 ， 但黄江整体二手交易低迷的背景下 ， 即使价格合理 ， 户型不错 ， 成交周期也是比较长的 。
03
多年环境问题 ， 成交或受干扰
说完一些比较硬的指标 ， 再来看一些比较软的指标 。
这里着重讲中惠珺庭的周边生活环境治理问题 。
为了进一步调查小区情况 ， 地产佬特意到阳光问政平台了解相关的投诉内容 。 2014年至今 ， 关于中惠珺庭的相关投诉就多达14条 。
| 图源：阳光问政
主要涉及：噪音污染、废气污染、车辆乱停放等等 。
车辆乱停放属于全东莞头疼的问题 ， 主要是车位供给和收费问题 ， 这个暂时按下不表 。
最大问题是噪音污染和废气污染问题 。
其一是噪音污染问题 ， 这里主要是因为中惠金士柏山花园、中惠珺庭两大社区 ， 中间一条大马路 ， 两侧都是自带的商铺街 ， 酒吧、烧烤档林立 ， 满足居民需求的同时 ， 晚上也非常吵闹 ， 类似问题投诉密度非常高 。
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其二是废气污染问题 ， 如果说店铺噪音污染 ， 可以通过控制外放喇叭、提醒客人注意减轻 ， 那么废气污染问题只要工厂不停工停产 ， 将长期相伴 ， 并可能影响业主身体健康 。
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