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01、前言根据贝壳研究院数据 ， 2022年房企预计到期债务约为9603亿元 ， 这比2021年下降约25% ， 但接近万亿的偿债规模令人不禁咋舌 。
具体来看 ， 2022年房企偿债压力主要集中在1月、3月、4月、7月 ， 以上4个月的偿债规模均超千亿 。
格隆汇数据显示 ， 2022年1月是内地房企美元债到期最多的一个月 ， 也是全年压力最大的一个月 ， 合计有18笔美元债到期 ， 金额55.84亿美元（约合354.58亿人民币） 。
此外 ， 据不完全统计 ， 今年1月份房企到期信托债务规模不少于600亿人民币 。
这还只是公开债务 ， 如果算上商票、工程款、土地款等各种应付款项 ， 这个1月对于部分房企来讲 ， 就是一道道“鬼门关” 。
02、杭州“十四五”规划重大建设项目发布按照当前的房价计算 ， 假设你是在杭州投资房产 ， 现在杭州主城区里面房价已经4万一平了 ， 郊区房价也在2万到3万之间了 。
试问 ， 现在按照这个房价买入的话 ， 未来五年内的涨幅能有多少呢？
假设你买入价格是4万一平 ， 你一出手就买了1套100平的 ， 也就是400万 ， 你首付120万 ， 加上其他的交易费 ， 全部拿下来是150万 ， 你银行贷款是280万 ， 280万5年的房贷利息是77万 。
也就是说 ， 你这套房子 ， 在持有五年的时间里面 ， 你的实际支出为 ， 买房钱30万 ， 房贷利息77万 ， 一共是107万 ， 你本金120万如果存在银行买4%的五年期大额的存单 ， 能获得25万的收益 ， 那么算下来你5年的成本是130万 。
换句话说 ， 你持有这套400万房子 ， 5年后 ， 你卖价为530万 ， 你才不会亏本 ， 否则你就亏的 ， 这个涨幅算下来的话 ， 就是32% ， 平均每年涨幅在5%到6%之间 。
这套房子五年涨幅50% ， 那么涨到了600万 ， 你最后的利润是70万 。 120万的本 ， 5年赚了70万 。
试问 ， 这个回报率高吗？
另一方面 ， 有心人可能已经发现 ， 最近发布的杭州“十四五”规划时期安排重大建设项目530个 ， 总投资2.9万亿元 。
大家比较关心的地铁三期 ， “十四五期间计划投资627亿元” ， 这个比之前的950亿元少了约三分之一 。
地铁四期规划影响不大 ， 现在大部分解读是误读 ， 主要原因有：所谓的投资额减少 ， 应该是地铁三期剩余投资额的减少 。
之前的版本2021年5月投资额950亿 ， 现在是12月了 ， 因为三期建设一直在推进 ， 在发文的阶段剩余投资也少了 。
另外地铁四期审批过程繁琐 ， 目前在环保总局审批 ， 下一步才到国家发改委 ， 最终批复时间 ， 近日官方预计是在亚运会前 。
审批时间的拉长 ， 意味着地铁四期项目很多建设进度 ， 要顺延到“十五五”规划了 ， 所以四期的预算可能有一部分会加到“十五五”规划里 。
如此一来 ， 投资1248亿自然比预期要少一些 。
另外 ， 官方还提到 ， 预计到2025年 ， 杭州会建成轨道交通约600公里左右 ， 我们知道三期全通是516公里 ， 那是否意味着四期会砍到84公里呢？
当然不是 ， 这只是打了个时间的“擦边球” 。
预计四期正式开工最快也要到2023年 ， 大部分线路建成通车基本都要到2027~2028年 ， 2025年几乎都还没通呢 ， 四期不可能只有84公里 。
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