回顾2021年，房地产市场经历了由热转冷的变化，上半年热点区域延续2020年底的市场热度，虽然调控政策趋紧，但是房地产市场仍然热度不低，进入下半年后，调控继续加码，房地产市场迅速降温，年底随着政策端频频释放利好信号，市场信心有所恢复。展望2022年，预计全国房屋竣工面积高位回落，叠加新开工的弱势表现，房地产开发投资增速降至3.8%左右的水平。从全国商品房销售来看，随着房住不炒继续贯彻落实，全国范围内调控政策难获实质性放松，叠加房地产税试点的推进，预计2022年全国商品房销售面积将小幅回落，同时，预计全国房价水平仍稳中有升，带动全国商品房销售金额同比增速微扩。年内来看，房地产市场基本呈现前低后高的特征，2021年底以来，政策调控出现积极信号，但是从政策端传递到市场端仍需要一定的时间，因此预计上半年房地产市场继续探底，下半年有望触底回升。
从全国商品房销售来看，随着房住不炒继续深入，全国范围内调控政策难获实质性放松，叠加房地产税改革试点的推进，对销售预期产生一定的影响。同时，房地产行业经过多年的迅速发展后，增量市场规模已经见顶，房企“高杠杆、高周转”的模式亟需转变，行业正从增量开发向着存量运营转变。另外，受到2021年集中供地影响，市场供应量有所减少，多重因素下，预计2022年全国商品房销售面积将呈小幅回落趋势，同比降至-0.8%左右。同时，预计2022年全国房价水平仍稳中有升，带动全国商品房销售金额同比增速微扩，或将达到5.5%左右。
图3：全国商品房销售面积、销售金额及同比
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【 房地产市场|2022商品房销售面积小幅回落，销售金额同比增速至5.5%】根据全国商品房销售面积累计增长的波动，销售面积累计增长上行周期多为12个月， 销售面积累计增长幅度下降周期多为24个月，因此，根据销售面积的周期性波动规律，本轮上涨周期在2021年2月达到波峰，随后，销售面积将会连续24个月下滑，因此可预测2021年2月到2023年2月销售面积累计同比增速呈现收窄趋势，甚至不排除2022年累计同比转负的可能。
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