其次 ， 转手税费累计可高达20% ， 好不容易升点值 ， 还进不了口袋 ， 持有几年 ， 一转手回到原点；
且倒一手后更难找到接盘侠 ， 谁接谁兜底 ， 十几年后不就是块烫手山芋吗？
商办真相
【二手房|环境好，不限购，65万买两层？这样商办公寓，还是不建议买】更具体一点 ， 海南目前商业性质房产过户税费如下：
契税：总房款3%
印花税：总房款0.05%
个人所得税：溢价的20%
增值税：溢价的5%
土地增值税：溢价的30%——60%
（以增值税为基点还有3个小税：城市维护建设税7%+教育附加3%+地方教育附加2% ， 以上3个可以减半）
以47平65万一套为例 ， 持有5年后 ， 假设涨到了2万/㎡ ， 总价94万 ， 溢价29万 ， 那么最低转手税费约为：
940000*3.05%+（940000-650000）*（20%+5%+30%）≈188200
很明显 ， 溢价部分税费非常高 ， 达到55% ， 最后总税费18.82万 ， 所以到手也就10万左右 ， 5年投资65万 ， 一年收益2万 ， 投资回报率3% ， 非常低了 。
开头说了 ， 在乡下打着“归园田居”的氛围 ， 做的却是商办 ， 本就不伦不类 ， 皮下真身又是这种性价比极低的类住宅 ， 都不知道说什么好 。
配套真相
这边置业顾问也说了 ， 未来生活配套主要依托云龙镇 ， 项目有个商业街规模不大 ， 还有个幼儿园 ， 没有小学 。
听起来距离镇政府仅3公里 ， 应该有些硬核配套吧 。
实际上 ， 看图吧：
| 项目300米外街景
| 业主出门必经之路
| 云龙镇街景
| 街角实景
| 便利店
| 街边小店
| 整条街最有品味的饮品店 ， 人气不如老爸茶
| 两位外地候鸟老人在镇上活动
有些候鸟族 ， 刚从生活了几十年的小镇上走出来 ， 转头拿着大几十万扎进另一个人生地不熟、生活习惯完全相左的异地陌生小镇 ， 无城又无海 ， 估计想哭吧 。
交通真相
再说交通 ， 可能有人要质疑 ， 是不是楼Sir开车技术不好 ， 这么慢 。
实话说 ， 主要是市区堵 ， 市区堵完郊区堵 ， 别提多不痛快了 。
从海榆大道转往海口绕城高速那一段 ， 由于一侧在修路 ， 只留下双向二车道 ， 中间没有护栏 ， 只一条黄线；一路大货车、气罐车迎面而来 ， 还有乡下摩托侠（海南话：车）占了三分之一路面 ， 特别不好走 ， 晚上没有路灯 ， 是能吓哭新手司机的程度 。
| 只有镇上才有200米这样的护栏
这一带像开头提的绿城桃李春风、绿地空港GIC、中信台达国际、保利六千树、融创无忌海 ， 目前交通都是这条件 。
当然 ， 从规划上说 ， 这一片紧邻江东新区概念中 ， 以机场为圆心的“临空产业园”区 ， 但是现在去机场 ， 也绕不开门口这唯一的路 ， 且距离还有15公里 。
置业顾问摆出在建的三永公路 ， 也就是西接永兴镇、东达三江镇 ， 打通海口南片区、贯穿观澜湖新城的一条路 。
| 项目自己的区位图
然而没毛用 ， 还是跟主城区无关 。
| 从云龙湖另一端看过去
云龙镇 ， 真的很有故事 ， 远的不说 ， 就说海口十里春风隔壁吧 ， 真是房地产版“只见新人笑 ， 不见旧人哭 ”！瓜已经熟了 ， 下期与大家见面 。
如果你也有什么独家内幕 ， 记得联系楼Sir哦！
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