2021年12月30日 ， 马光远发布了一篇文章 ， 对2022年房地产市场作出了判断 ， 其中有4个判断 ， 关系到2022年的房价走势 ， 值得购房者注意 。
第一 ， 房企的债务危机还会持续 。 马光远认为 ， 房住不炒将长期坚持 ， 大型房企的债务暴雷事件对市场信心形成了很大的影响 ， 房价必然上涨的信念已经被打破了 。 在调控不放松的情况下 ， 房企债务危机还会持续 ， 房企洗牌还会发生 ， 这也对应了马光远此前“未来只有20%的房企”的判断 。
对于购房者而言 ， 如果想买房 ， 应当优先选择稳健型房企 ， 减少交房质量纠纷 。
第二 ， 政策转折点已经到来 ， 相关群体要做好准备 。 目前市场的稳定是非常重要的 ， 开发商要从高周转高负债的模式转变成正常的经营模式 ， 降低负债 ， 在新旧模式的转换之下 ， 难免影响到市场稳定和部分购房者的合法权益 ， 所以国家层面提出了“两个维护” ， 即维护房地产市场的稳定 ， 维护购房者的合法权益 ， 也是为了市场向新的模式过渡 。 这意味着 ， 房价大涨大跌的时代已经过去 。
第三 ， 市场环境已经大不相同 ， 不要期待市场有爆发式反弹 。 马光远认为 ， 房地产到达商品房成交额超过18万亿元 ， 成交面积超过18万亿平方米之后 ， 再增长的空间很小 。
2021年全国的商品房成交额、成交面积分别为18.19万亿元 ， 17.94万亿平方米 。
目前老百姓为了买房负担了太高的负债 ， 在居民负债里 ， 90%的长期负债就是房贷 。 同时人口是支持房地产的重要因素 ， 这几年新增人口的下跌趋势 ， 大家都有目共睹 ， 2021年全国人口净增长48万人 ， 如果人口增长形势不佳 ， 人口负增长将加快到来 ， 到时候婚房需求和改善需求都会受到影响 。
第四 ， 房地产税试点会如期出台 ， 将对楼市产生重要影响 。 短期来看房地产税的发布会影响市场信心 ， 而长期来看 ， 房地产调控没有减弱 ， 房地产税的出现会倒逼地方摆脱对土地财政的依赖 ， 当地方不把土地出让金收入作为地方财政的主要收入来源 ， 房价上涨也就失去了地价这一因素的支撑 。
为什么不少内部人士都不看涨房价了？究其原因还是因为供需平衡发生变化了 。 城镇化发展进入中后期 ， 人均居住面积已经达到40平方米 ， 2021年全国的商品房成交面积已接近18亿平方米 ， 受到房价高昂、住房资源过剩、房产税即将到来的影响 ， 人们对住房的需求会越来越少 ， 而且新房和二手房市场都出现了降价促销的现象 ， 房企也急于回笼资金 。 政策层面 ， 2022年保障性租赁住房的建设力度还会加大 ， 帮助解决低收入者的住房问题 。 国家多次提出要实现房地产良性循环 ， 过高的房价不利于实体经济发展 ， 也不利于消费能力的提振 。 对那些负债率非常高的房企来说 ， 2022年需要继续降负债 。
【房价|2022年要趁早买房还是再等等？马光远给出4大判断，买房人早了解】2022年的房价走势将会以稳定为主 ， 一线城市房价将维持现有高位 ， 主要是有充裕购买力和人口流入支撑；二线城市整体房价持稳 ， 三四线城市下行压力还会出现 。 在这种情况下 ， 部分城市的房价还会回落 ， 所以人们不必急于马上买房 ， 尤其是三四线城市购房者可以多看看 ， 甚至等待一段时间再买 ， 先多积累一些资金也是可以的 。
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