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【贷款市场报价利率|房价上涨，租金过高咋办？这个群体终于要交房产税了！】
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前面几期推文我们讲过 ， 公司用房通过转变使用性质 ， 可以降低公司的房产税；同时也讲过 ， 如果是房东租房的话 ， 可以通过与租客等价交换的办法 ， 降低房租 ， 从而减少房产税及个人所得税等税负 。
小柳今天再为大家讲解一下 ， 如果租房租金较高导致房产税、个人所得税等税负较高的话 ， 应该怎样操作才能将相关税负降低 。
再简单说一下 ， 国家规定如果是居民自己按市场价出租居民住房的话 ， 那么需要缴纳4%的房产税 ， 1.5%的增值税 ， 以及10%的个人所得税 ， 增值税的起征点为2万/月 。
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1、为什么房租高？
我们知道房产税及个人所得税的税负较高的核心原因 ， 是房租相对较高 ， 而房租相对较高的原因除朝向、大小、交通等硬性原因外 ， 其实也与房屋软装程度有关 。
在朝向、大小、交通等硬性条件相同的情况下 ， 精装房屋肯定会比简装房屋的租金更高 ， 但如果能够合理规划屋内家具家电的租赁方式 ， 那么就能控制房租税负 。
第一种方式 ， 是房东与承租人签订买卖协议 ， 即先将家具家电出售给承租人 ， 而此时房东即相应地降低房租 ， 等租赁期满以后出租人再以比较低的价格将这些家具家电回购 ， 这样就能降低出租人房产税的税负 。
第二种方式 ， 是房东与承租人签订两份租赁协议 ， 一份是房屋租赁协议 ， 一份是家具、家电的租赁协议 。 其中房屋租赁需要缴纳房产税和增值税 ， 而家具家电租赁仅需要缴纳增值税即可 。
但我们前面也特别提过 ， 《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》第 37 条的规定：“增值税起征点的适用范围仅限于个人 ， 销售货物的起征点为月销售5000—2万元；销售应税劳务的 ， 月销售额5000—2万元；按次纳税的 ， 每次（日）销售额300—500元 。 ”
也就是说只要单月租金在2万以下 ， 那么不到增值税起征点 ， 免征增值税 。
2、凭什么节税？
我们假设某市的王先生有一套4室2厅的房子出租 ， 每年租金4万元 ， 出租屋中有彩电1台、洗衣机1台、冰箱1台、煤气灶1台、抽油烟机1台、写字台1张?、空调2台、双人床1张等家具家电 。
现在王先生将房屋出租给了陈先生 ， 双方签约一年 ， 租金一次付清 。 所以需要缴纳房产税40000×4%=1600元 ， 以及个人所得税（40000÷12-1600÷12-800）×10%×12=2880元 ， 共计1600+2880=4480元 ， 因为月平均收入不足2万 ， 所以没有增值税 。
但如果王先生能够和承租人约定 ， 将房间内的家具和家电以3万元的价格卖给承租人 ， 然后承租人每个月支付1000元的租金 ， 等租赁期满以后 ， 王先生再以2000元的价格买回家具家电 。
那么这样一来 ， 王先生一年就只需要缴纳1000×12%=480的房产税和（1000-480÷12-800）×10×12=192元的个人所得税 ， 总计672元即可 。 由于家具家电总价超过3万元 ， 所以出售该家具不需要缴纳个人所得税 ， 而销售个人使用过的物品也不需要缴纳增值税 。
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