近日，房地产企业融资的节奏显著加快，这被认为是房地产融资逐步回归常态的重要标志。
一方面，央企和国企融资提速，比如，保利、中海、招商、建发、大悦城(000031)地产、华侨城等近期先后发债，另一方面，优质民企如龙湖、绿城、滨江、新世界发展等也陆续完成或启动发债计划。
显而易见的是，虽然融资回归常态，但也“因企而异”，行业融资正倾向于央企、国企及部分龙头民企，而身处流动性旋涡的房企仍然挣扎在生存线上，并期望通过交换要约、出售资产等方式获得一线生机。
行业洗牌还在持续，趋势很明显，房地产行业将在收缩中逐渐完成优胜劣汰，形成新的行业格局。
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融资向少数房企倾斜
密集发债成为当前房地产行业最显著的现象之一。
1月20日，招商蛇口(001979)、建发地产相继披露中期票据融资方案，前者拟发行额度为12.9亿，后者拟发行额度为10亿元。同一天，越秀集团发布公告称，拟发行不超过7亿元公司债，而此前一天，大悦城地产也确认将发行15亿元境内公司债。
据和讯房产观察，2022年开年以来，保利、中海、华侨城、电建地产等央企相继以较低利率发债，以中海为例，1月17日，中海披露2022年度第一期中期票据发行情况，3年期票据发行总额18亿元，发行利率低至2.88%，5年期票据发行总额12亿元，发行利率3.25%。
很多地产国企和城投公司也成为债券市场的常客。据不完全统计，1月以来，首开、金隅集团(601992)、上海浦东发展、广州地铁集团、宁波城建、苏州吴中城投、长春城投、鄂州城投等企业均进行了相关融资。
去年下半年，国企和地方城投公司成为土地市场的主角，在大多数城市的二三批集中供地中，他们普遍以低价成交的方式撑起了土拍市场。在业内看来，在行业遭遇流动性危机的背景下，国企和城投公司对各地方楼市的稳定性起着至关重要的作用。
不过，真正令外界相信行业融资境况明显好转的标志是民企融资力度增强。
1月21日，碧桂园发布公告称，拟发行于2026年到期的39亿港元的4.95%有抵押担保可换股债券。此前一天，碧桂园成功发行今年首笔ABS ，发行金额5.2亿元，票面利率5.3%。标普认为，碧桂园此举凸显了在动荡的融资环境下高于同业可比公司的融资实力。
1月17日，龙湖发布公告称，已于2022年1月13日及14日向专业投资者公开发行2022年公司债券（第一期），规模及票面利率分别为6年期债券发行规模为20亿元，票面利率为3.49%，8年期债券发行规模为8亿元，票面利率为3.95%。
据查询，龙湖2021年第三期境内公司债5年期利率为3.35%，7年期利率为3.7%，2021年上半年，龙湖整体融资成本为4.2%。也就是说，从票面利率角度看，龙湖的融资能力稳中微增。
除了龙湖和碧桂园，据和讯房产不完全统计，金科、滨江、绿城中国等也于近期陆续发债，比如，1月10日和1月21日，绿城先后发行票息为3.62%的中期票据和年利率为2.30%的增信债券。
“目前民营房企融资确实有所恢复，政策也确实在边际改善。”联合资信表示，当前房地产行业的融资更多将利好国企、央企及优质民企。该机构认为，从市场反应来看，地产企业的分化也越来越明显，虽然近期部分正向措施不断出台，但投资者信心仍相对有限。
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投资者信心难言恢复
当前，房地产企业的融资分化有进一步扩大的趋势，一方面，融资向央企、国企和少数龙头民企倾向，另一方面，身处流动性危机中的房企境况难言改善。
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