济南楼市|济南中垠御苑迟迟不能交房，几年前就已埋下伏笔？( 二 ) 济南楼市

拿地成本过高，利润空间被压缩。
2016年11月1日，在济南楼市战火蔓延、土拍高潮迭起的背景下，高新徐家庄地块迎来出让，吸引了万科、华润、龙湖等21家房企争抢。
不光报名房企多，该地块拍得也是相当激烈，甚至因为过于火爆被迫终止不得不第二天成交。最终竞价226轮、溢价264.86%被中垠摘得，楼面价高达12403元/平米，刷新了当时济南楼面价纪录，该地块也因此一战成名，成为济南楼市的焦点。
【济南楼市|济南中垠御苑迟迟不能交房，几年前就已埋下伏笔？】

楼市上升期，高地价可以拉升项目的定价水平；而楼市下行期，高地价则会变成一把沉重的枷锁。
2020年中垠御苑走上了以价换量的道路，单价一度降到一万五六。这个价格刨去一万二的地价，再刨去建安成本，明显等于赔钱赚吆喝。
有利润的开发商尚且未必能好好建房，更何况没利润的。所以从地价和售价上来看，中垠御苑的粗制滥造几乎是必然结果。
疑似因囤地捂盘，错过最佳入市时机。
当然，中垠御苑也并非不想卖高价，只能怪自己错过了最佳入市时机。
2016年11月中垠高调拿地后并没有抓紧入市，而是陷入沉寂，直到2018年2月，一年多后，才终于对外公示项目规划。而那时，跟它同期拿地的龙湖天琅、翡丽公馆已经陆续开盘。
但短暂“露面”后，该项目再次销声匿迹，拿地两年没有动静也让很多人对中垠产生了“囤积居奇”、“捂盘惜售”的非议声。因为在这一方面中垠确实有过“前科” ， 2017年4月，中垠的另一个项目中垠雅苑就曾因为捂盘惜售被通报。

中垠御苑迟迟不肯入市的背后原因，我们不得而知，但待到2019年6月该项目首开时，已然错过了济南楼市的红利期，虽然打出18999元/平米的低价，但销售效果却不理想，之后也卖的十分艰难。
直到2020年10月，上了分销，采取了高佣金激励政策、降价到一万五六，项目销售才终于有了起色。
不管中垠是否刻意“囤地”或“捂盘” ，中垠御苑的波折命运都不能说跟这份贻误战机的决策无关。
中垠股权转让，接盘房企暴雷。
当然，造成中垠御苑今天这个局面的原因是多方面的，除了高地价导致的低利润、拖到市场下行销售困难，可能也有房企自身方面的原因。
中垠地产虽然有国企背景，但产品打造能力着实一般，从中垠雅苑的交付品质也能看出，位于龙湖天奕对面，简直没有对比就没有伤害……
另一方面，很可能也跟2019年中垠地产股权变动有关。 2019年10月中垠地产的100%控股人兖矿集团，将中垠地产40%的股权出让给了中国奥园集团。而在2021年底，中国奥园宣布“暴雷”……

不知道奥园的资金链紧张，是否也间接导致了中垠御苑建设进度的缓慢、建筑品质的粗糙……不过这些现在都不重要了。
最重要的是，中垠御苑到底什么时候才能交付给业主？

济南楼市|济南中垠御苑迟迟不能交房，几年前就已埋下伏笔？( 二 )

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