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伍某与范某签订了一份房产买卖协议 ， 以1490万元的价格买范某的一栋别墅 ， 购房款分为两期各745万付款 ， 其中第二期可由伍某贷款取得 ， 还约定任何一期房款不支付 ， 就可以解除买卖协议并应承担违约金、损失赔偿 。 伍某按时支付了第一期价款 ， 但因银行放贷延期 ， 导致伍某无法按照约定期限向范某支付第二期房款；超期一个多月后 ， 银行贷款终于下来 ， 伍某赶紧找范某要求支付第二期房款 ， 但范某拒绝收款并要求解除房产买卖协议并由伍某赔偿违约金及损失合计约500万元 。 伍某于是被戏称为“史上最惨购房人” 。
在这个案例中 ， 伍某因为贷款延期无法按约支付第二笔房款 ， 不仅没有办法再买到别墅的所有权 ， 还要另行承担500万元的赔偿 ， 这是否符合法律规定呢？
大家都知道 ， 合同一旦订立 ， 当事人就必须严格遵守并且积极履行 ， 这就是著名的“合同必须严守”原则 。 当事人可约定在合同义务履行完毕前 ， 提前解除合同的具体事由 ， 比如一方违约 ， 另一方可以解除合同 。 在本案中 ， 伍某和范某的房产买卖协议约定 ， 如果伍某没有按期支付第二笔房款时 ， 范某有权单方面解除这份买卖协议 。 但是 ， 小编想要提醒大家的是 ， 依据“合同必须严守”的原则 ， 即使约定解除的事由出现 ， 也并不必然导致合同解除 。
当事人约定的解除事由如果出现 ， 一方以此为由要求解除合同时 ， 人民法院应当仔细审查违约方的行为是否是显著轻微；还应审查违约行为是否致使合同的根本目的不能实现 。 在本案中 ， 伍某虽然第二期付款逾期了 ， 但并未欠付第一期价款 ， 毕竟他已经履行了50%的付款义务；且范某与伍某签订合同时 ， 也明知第二期房款将使用银行贷款 ， 对银行能否批准贷款或批准能否及时 ， 应有一定的预见性 。 更重要的是 ， 范某作为出卖人 ， 其目的是收回购房款 ， 而伍某仅迟延一个多月付款 ， 并没有妨碍合同根本目的的实现 。
【住房公积金|史上最惨购房人的500万元该不该赔？】此外 ， 依据诚信原则 ， 如果本案房产买卖协议被解除后 ， 伍某将负担五百万元的高额损失 ， 这在伍某和范某之间会导致利益天平明显失衡 ， 因此有必要对他们所约定的合同解除权的行使条件进行合理限缩 ， 既要确保合同严守 ， 也要鼓励市场交易的目的 。
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