作者丨王迪
出品丨焦点财经
2021年上半年，万科泊寓营收同比增长25.6%，跑赢集团14.2%的整体增长率。彼时，长租公寓13.2亿元的营收额占到1671.1亿元总营收的0.79%。即便经历长租行业暴雷等负面，在深度洗牌及沉淀之后，万科依旧对这一不怎么赚钱的板块寄予厚望。
近日，万科内部发布人事任命，万科总裁祝九胜直管长租公寓业务，兼任长租公寓BU（事业单元）首席合伙人，而原长租公寓BU首席合伙人兼总经理胡冬华将只继续担任总经理一职。
进行管理层迭代、开辟新赛道是万科面对管理红利时代的解题方式。在外部环境高度不确定性的当下，万科强调的是“开发业务”与“经营性业务”的平衡。过去，长租、商业、物流、物业等新业务只是一道加分题，如今变成了一道必答题。
从原万科集团执行副总裁、COO张旭分管物流，到接替张旭职位后王海武主动请缨投身印力，此次由总裁直管长租公寓，意味着万科想做大泊寓的可能。
谈到长租公寓，祝九胜曾在2021年半年业绩会上说：“长租公寓响应了租购并举。经营性业务民生属性很强，哪怕没赚到钱，但解决了社会的需求和痛点，还是非常有价值的。”郁亮也曾表示，新业务能贡献的是企业价值及中长期估值。
相比于曾经的“鸡肋”业务，如今翻身成为“聚宝盆”的万物云，正攀升为万科第二增长曲线。此外，2018年上半年，万科就曾将住宅租赁业务确立为继房地产开发和物业服务之后的第三大核心业务。
就在祝九胜直管长租公寓业务的第二天，万科联合深圳国有租赁平台深圳市人才安居集团有限公司(以下简称“安居集团”)成立深圳市安居建业投资运营有限公司。焦点财经发现，2018年花落深圳的全国首单公共人才租赁住房类REITs，正是由深圳市人才安居集团作为原始权益人发起设立。
“让具有财务背景的祝九胜主管长租公寓，万科或许想将长租领域实现资产证券化，如果成功，未来空间就很大。”有谙熟资本市场操作的业内人士对焦点财经表示，REIST发行成功的逻辑主要看稳定的高回报，可以先将回报高、业绩稳定的资产包拿出来上市，这样成功的可能性很大。
房企钱紧成为共识，去年宣布上市的万物云，无疑为万科“生钱”扩开了新的路子。如今，贴近社会民生的长租公寓，搭乘REIST政策的东风，潜力可想而知。
长租“成长性”仅次于物流及万物云
以2021上半年的业绩来看，焦点财经梳理发现，除去地产同比10.6%的增长率，将万科现有新业务赛道（长租公寓25.6%、物流仓储64%、商业开发运营 19.0% 、物业33.3%）成绩排列、解剖，长租公寓板块的同比增长率仅次于物流及万物云。
万科对长租公寓的重视程度一方面是看到了国家对于“租售并举”的重视，另一方面则是看到了长租公寓营收的成长性。
【 租赁|万科总裁直管长租板块的三大猜想】去年6月，万科公告称，拟对2020年5月提出的《关于补充完善复杂项目及非开发业务跟投机制的议案》进行修订，提交股东大会审议。此次万科完善的跟投机制所涉及的范围包括但不限于物流仓储、商业、长租公寓等和未来拟拓展的非开发业务。
站在管理层角度，万科愿意让员工大比例跟投住房租赁业务，也说明万科的住房租赁业务已经趋于成熟，长租公寓的跟投机制不会对少数股东权益造成太大影响。
事实上，万科首个政策性租赁项目要追溯到2007年10月广州万汇楼的面市 。2014年，万科率先试水长租公寓领域， 2015年，万科单独成立租赁公寓业务部发展长租公寓，随后开始在几个重点城市进行尝试。2016年，万科整合旗下各个分公司长租公寓项目，统一为“泊寓”品牌。2019年10月，泊寓全国开业房间数超过10万间，居集中式长租公寓行业规模第一。
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