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当前国家针对房地产所做的一系列动作 ， 都是为了一个目的：稳房地产 。 事实上 ， “稳房地产”这个词 ， 也是近几年来房地产业出现频率较高的词汇 。
但是在绝大多数人看来 ， 对于房地产我们最应该做得不应该是“稳” ， 而是“让它下降”才对 ， 很多人之所以有这种想法 ， 根本原因是意识到我国房地产泡沫巨大 。 当然 ， 现实中也有不少人认为 ， “我们应该学习美、日两国主动刺破泡沫” 。
在亿万民众看来 ， 房地产有很大的泡沫 ， 但是在一些汗牛充栋的专家眼里 ， 房地产是没有泡沫的 。 比如专家卢骏、经济学家樊纲等 ， 均认为我国的房地产业无泡沫 。 尤其是樊纲 ， 在不久前 ， 更是说出了“居民工资收入增幅高于房价涨幅”的惊天言论 ， 此言一出便遭到网友们的集体吐槽和痛斥 。
我国的房地产真的没有泡沫吗？我们认为在下结论之前 ， 应该理性分析 ， 俗话说得好 ， 科学实践出真知 。 事实上 ， 作为有影响力的专家学者 ， 更应该改掉无的放矢、信口雌黄的毛病 ， 从实际出发 ， 以事实为依据科学分析 ， 才是做学问最需要的特质 。
国际上 ， 判断某一国家或地区的房地产到底有没有泡沫 ， 通常需要分析四个指标：房屋供求关系、房价收入比情况、房屋租售比合理值、房屋空置情况 。
首先 ， 房屋供求关系：根据易居房地产研究院的数据 ， 过去三年我国新房供应量平均值在1000万套左右 ， 但是每年的需求量只有700万套 。 换句话说 ， 每年的新房供应总体剩余量高达300万套 ， 接近2亿平米 。 此外 ， 易居2019年的研究就明确 ， 2020年我国的新房市场就已经进入“供大于求”局面了 。 值得一提的是 ， 易居该研究还得到了央媒新华社、经济日报等的重点关注 。
二手房市场方面 ， 2021年11月底 ， 全国重点30城二手房挂牌总量高达300万套 ， 同比上涨23.5% 。 而同期二手房成交量不足180万套 ， 也就是说 ， 二手房市场同样存在“供过于求”的问题；
其次 ， 房价收入比 。 机构研究表明 ， 2020年百城房价收入比均值为13.2 ， 虽然同比2019年的13.74有所回调 ， 但该数值仍然超过了合理区间 。
尤其是鞍山、鄂尔多斯、株洲等城市 ， 不仅房价收入比偏高 ， 而且人口外流严重 ， 且经济发展相对落后 ， 换句话说 ， 城市内生因素无法支撑现有的高房价 。 也就是说 ， 这类城市的房价更虚 。
再者、房屋租售比 。 地产大佬潘石屹曾经说过 ， 租售比是衡量房地产市场最重要的指标之一 。 在他看来 ， 正常的租金回报率应该是银行贷款利率再加1%到2% 。 目前银行的贷款基准利率是5% ， 所以租金回报率就应该是6%或7% 。 而现在 ， 以北京为例 ， 北京住宅租金回报率只有1% 。 即使租金再翻两番 ， 作为房子的拥有者 ， 仍然亏本 。
事实上 ， 根据现有的租售比数值分析 ， 不难发现 ， 我国95%的城市房产的租金收益甚至无法抵消每年的房贷利息支出 。 也就是说 ， 全国仅有不足5%的房产具有投资价值 。 其余95%以上的房产 ， 购买后都是无法靠租金“赚钱”的 。
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