连续5年拿下“2000万+”的成绩单后,西安商品房销量在2021年出现下降。
不可否认的是,近年来房地产快速发展、投资规模上升,推动了城市化进程,西安住房总量因此持续攀升。最新统计年鉴显示,全市人均住房建筑面积达34.9㎡。
在这样一种状态下,西安究竟还缺不缺房子?
文章插图
1
西安楼市销量下降27%
5年周期结束?
在西安2021年的经济增长中,工业、制造业等扮演重要角色。
房地产却明显回落。2021年,西安房地产开发投资下降7%,商品房销售面积1856.73万㎡,下降27%,销量遭遇近6年新低。
文章插图
由近十年数据可见,西安楼市本轮上升期开始于2016年。2016-2020年连续5年商品房销售面积超过2000万㎡,最高值是2018年,达到2713.46万㎡。
最高值后的2019、2020年,西安商品房销量下降,但降幅不大。与之相比,2021年全市商品房销量“跌”破2000万㎡,相当于回了5年前。
这和供应量减少有关。据美城数据,2021年西安商品房供应面积2391.33万㎡,同比下降13%。此外,还有“外力”影响。据中指院分析,这些“外力”包括:疫情影响;宏观层面的三道红线、融资环境收紧;还有限购、限贷升级,二手房指导价、集中供地等政策。
但是,市场是由供需两方面决定。过去几年西安楼市量、价齐涨,也对需求造成一定透支。
房地产投资连年增长,则推高房产总量。2019年,住建部门公布的西安住宅总量已超过400万套。2019、2020年,全市房屋竣工面积2726.28万㎡、3486.09万㎡,再加上小产权房、城改和棚改房、城中村及企业房产,西安住房总量或达600万套左右。
物以稀为贵。商品一旦多起来,就容易带来价值下降的错觉,房子也是。所以,有这么一种说法:房子盖的太多,未来房子没有价值了。
2
西安人均住房面积34.9㎡
你达标了吗?
住房总量增多,直接影响是居住条件变化。
《2021西安统计年鉴》显示,2020年西安城镇居民人现住房建筑面积约34.9㎡。若算上2021年超千万平的住宅销售,西安城镇居民人均住房面积或已达到35㎡。
注意,建筑面积≠居住面积。因为公摊存在,西安真实人均得房率要打折,以平均公摊20%推算,西安人均实际居住面积或28㎡左右。
文章插图
按住房来源区分,36.2%购买商品房,19.4%购买房改住房,14,2%是自建住房,11.9%是租赁住房,拆迁安置房、购买保障性住房、继承或获赠住房及其他占比为9.7%、3.7%、1.3%和3.6%。
文章插图
与十年前相比,西安人均住房建筑面积增加了6㎡。
按34.9㎡计算,一户三口之家住房建筑面积大约是104.7㎡。那么,房子够住了吗?
答案是否定的。
首先,各家庭居住质量参差不齐。比如西安最早一批商品房诞生于上世纪80-90年代,距今已有30年。早期房产面积很小,加上管道、线路等老化问题,成了如今的“老破小”。
还有家庭人口增加,原有住房面积、功能已难以满足生活需求。
虽然住房产权70年,但房子使用寿命很难达到70年。
其次,据《西安市“十四五”保障性租赁住房发展规划》预计,“十四五”期间,城镇常住人口年均增量约为25万人,西安仍是人口净流入城市。
年均增量约25万,五年下来大约是125万。人口增加,得有房子住。按人均34.9㎡推算,125万人口增量,对应了每年超800万㎡房产供应。
推荐阅读
- 缴存|重要!今年河南将这样加强住房公积金监管
- 住房|新规下,三类房子被“打入冷宫”!内行提醒真的不要再乱买房
- 住房公积金|谢逸枫:首付20%回来了!房价会强势反弹吗?
- 华侨城|追赶时尚,住房新颖享受阳光房带来的特别
- 住房公积金|龙吟师傅谈谈不同楼层的选择
- 开工|交付9883套,开工8978套南京加快推进保障性租赁住房项目
- 住房公积金|二手房怎样选择能避免踩雷?学会6个小技巧,轻松入手
- 住房公积金|买套房子公积金贷款真是太难了
- 住房|《住房租赁条例》公开征求意见
- 商品住房|杭州一位购房者低于市场价421万元捡漏一套余杭区的房产!