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这两天成都主城区的房价尤其是新房房价迎来了几级跳 ， 如果说在17年买近2万的新房会觉得是天价 ， 才4年过去 ， 2万的新房在主城区可以说是绝对的香饽饽 。 现如今 ， 动辄500万起的新房“豪宅”在主城区比比皆是 ， 而17年1万多买的房子单价如今也已经超过2万逼近3万 ， 这样看来 ， 只要在这波上涨之前置业的购房者 ， 资产基本都实现了快速增值 。
【成都|灵魂算账：如今在成都买房赚钱吗？结果大失所望，可能不如理财】
的确如此 ， 不仅仅是17年-20年这一波房价的快速上涨 ， 在之前12-14年的上涨周期中 ， 也遇到了相同的情况 ， 房价快速上涨 ， 但凡购房的人都享受了成都房地产的红利 ， 资产快速增值 ， 甚至出现了以房养房 ， 依靠金融杠杆进行房产投机的炒房者 。
因为这群人算了一笔非常清晰的账：房产的升值速度远高于资金的机会成本 ， 而且流动性还很高 ， 仅仅需要少量的资本就能快速撬动巨量的财富 ， 少数得利者将信息散步 ， 整个市场都迎来了狂欢 。 可时过境迁 ， 如今的环境已经发生巨大的改变 。 2015年前是随便买房都可以赚 ， 2020年前是买到主城区基本都可以赚 ， 而现如今是只要没买对地方 ， 基本是血亏 ， 而在未来极有可能出现只有少部分地区升值 ， 大部分地区下跌的情况 。 这就是稳赚——谨慎赚——难赚——不亏的周期过渡 。今天建树给大家算一笔账 ， 就能知道其中原委：如果我贷款买房 ， 购买一套500万的房子 ， 按照首付三成计算 ， 我需要自筹资金150万 ， 贷款350万 ， 按照当下LPR计算 ， 30年利息基本上需要偿还300万 。 而如果我将首付以及每年偿还贷款的资金用于理财 ， 按照3%的保稳利率计算 ， 在30年后我的资产将增值到1500万 。
这个计算一出 ， 有朋友就能轻易地发现 ， 30年时间 ， 只要我的房子增值超过3倍 ， 那么就能实现盈利 ， 而30年翻3倍似乎一点都不困难 ， 过去成都某些区域的房子 ， 可是在10年时间就实现了3倍甚至4倍的增值 。 此话不假 ， 在过去尤其是过去10年间 ， 要实现这一数据并不困难 ， 但要放在如今 ， 建树却并不认可 。
任何资产的增长离不开经济的增长 ， 过去30年中国经济的快速腾飞是如今任何一个阶段都难以复制的 ， 况且 ， 资产的快速增值一定离不开基数低的定律 ， 就好像一只妖股 ， 要实现快速度连板 ， 如果单价过高也是难以实现的 。 如今成都主城区新房房价已经普遍达到2.5万+ ， 30年的时间翻3倍以上 ， 也就是达到7.5万的单价 ， 这在成都是难以实现的 ， 要达到这个水平 ， 工资是否也能同比翻番？毕竟 ， 一线城市的核心资源是其他任何城市都无法复制的 。
如果缩短周期 ， 按照现在平均近10年的出售周期来看 ， 要想实现房产盈利 ， 也基本要在10年内翻上一番 ， 同样的道理 ， 在如今成都房价分化如此激烈的当下 ， 3万的新房增值到6万的可能性大吗？这又会引出另一个制约因素：流动性 。
即使真的增值到6万 ， 翻了一倍 ， 但不可避免的因素就是流动性 ， 流动性受政策限制、受购房人群限制 ， 10年以后又能保证有多少人能在成都用6万的价格去买一套10年的二手房呢？这就是如今买房的难处 ， 增值预期大幅降低、流动性降低再加上政策的不确定 ， 购房真的已经成为一项保本甚至亏本的买卖 。要想真的依靠房产增值 ， 对区域的选择、对市场的判断要求非常精准 ， 但这恰好又是大多数购房者不具备的 。 整个楼市已经被政策严控 ， 未来也是如此 ， 满足合理自住需求将成为主旋律 ， 但想简单依靠买房增值的时代已经彻底过去 。
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