房价|关于房子，细思极恐！( 二 ) 购房置业|楼市|银行

另外，装修费用的利息收益没有计入，按照首付30万的利息计算， 30年后10万的装修钱至少还将有30多万的利息。
这样计算的话， 30年的持有成本恐怕还得至少加上50万左右。
下表是150万总价房子的情况：

你买了一套总价150万的房子，若5年后卖出，房子的最低持有成本为203万元， 10年245万， 15年290万， 20年341万， 30年464万。
下表是200万总价房子的情况：

你买了一套总价200万的房子，若5年后卖出，房子的最低持有成本为267万元， 10年323万， 15年383万， 20年451万， 30年615万。
下表是300万总价房子的情况：

下表是400万总价房子的情况：

下表是600万总价房子的情况：

下表是1000万总价房子的情况：

可见，不管你买总价多少的房子， 5年后想要卖出，就得至少涨30%才能保本；10年后至少涨60%；15年至少要翻一番；30年要至少涨200% 。
此时，我想大家都明白“房价不涨就是跌”的说法了吧，房价不涨，你就是在赔钱。
这样计算后，我们也可以说不仅不涨就是跌，少涨也是跌。
03 有多少城市能够及格？
通过我的计算，若是贷款买房的话，每年的房价涨幅在5%左右是一个保本的零界线。
在2016年之前，楼市往往两年上涨、一年回落，三年一周期，总体涨幅每年超过5%是没有问题的。
2016年之后，行情骤变，楼市大年里涨幅超过5%就得面临调控的压力；小年里往往会面临房价下跌的压力。尤其是天津、青岛、济南、郑州等北方城市这几年更是跌的一塌糊涂。
最近五年，可以说没有任何一个城市敢说自己的房价年均涨幅达到5%以上。
下表是国家统计局前几天发布的《2022年1月70个大中城市二手住宅销售价格指数》：

同比去年上涨超过5%的只有北京、上海、海口。背后的情况是，在经过深度调控的小年后，这三个城市正在迎来楼市大年。
而另外67个城市房价涨幅无一超过5% ，甚至还有30个城市同比下跌。
更为可怕的是，一如我在《2022年楼市有三大黑天鹅，如今最大的一只已经飞来！》中所说的，买房者的心理已经改变了，对楼市的期望降低了，再加上房地产税的影响，未来很难再出现以前的房价大涨、暴涨、疯涨。
一个城市，只要房价没出现大涨，依靠这种小涨小跌、不涨不跌、稳中有涨或者阴跌不止的行情，是很难保本的。
这一点，估计就是以后大多数城市将要面临的楼市局面了。
【房价|关于房子，细思极恐！】曾经关于楼市有很多经验之谈，说什么银行的钱不贷白不贷，房价稍微涨点就比存银行强。如今看来，银行的羊毛不是那么好薅的，银行可比买房者聪明多了。楼市也不是随便可进的，大多数买房者最终可能被楼市给玩了。

房价|关于房子，细思极恐！( 二 )

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