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昨天和朋友算了一道数学题 ， 即买一套200万的房子 ， 10年后卖出 ， 房价得涨多少才能回本？
算出答案后 ， 我们两个都感觉这个结果很恐怖 。
为此 ， 我又分5年、10年、15年、20年、30年对100到1000万的房子进行了计算 。 今天把这个计算结果告诉大家 ， 估计很多人看到后就吃不下午饭了 。
01 哪些因素应该计入？
买房子后 ， 不管多少年之后卖出 ， 想要看看能否保本 ， 就得把以下因素考虑在内 。
一是首付 。 目前大城市一般首套房是总价的30% ， 二套房40-60%不等 。
二是已还本息 。 如果你贷款了 ， 那么卖房之前你就已经还了一部分本息 ， 这个数值用月还款额*已还月份即可 。 如果你采取等额本息的还款方式 ， 那么刚开始很多年还的大部分都是利息 ， 这就是银行的聪明之处 。
三是剩余本金 。 房价总额-首付-已还本金就是剩余本金 。
四是税费、公维等 。 房子交易都有费用 ， 新房需要房价总额1-3%的契税、公维（电梯房一般每平133元）以及其他工本费等；二手房的话还要加上2-5%的个税、1-3%的中介费 。
五是装修费用 。 买房后若不装修 ， 或者买的精装房 ， 此项可不计入 。
六是首付利息 。 若你不买房 ， 那么这部分首付的钱存到银行、买理财都是有利息收益的 。
七是已还本金的利息 。 每年都要还不少的本金 ， 这部分本金要是没有买房的话 ， 是可以有收益的 。
当然 ， 你也许会说这部分钱不拿去买房 ， 可能就会炒股炒没了 ， 或者其他投资失败了 。 投资都有风险 ， 但这不在本文的讨论范围 。
02 房价涨多少才能保本？
考虑以上7种因素 ， 并按照最低成本计算 ， 我对不同房价的保本涨幅进行了统计 。
其中 ， 首付按照30% ， 贷款利率按照首套房的5.35% ， 若是二套房的话会高上不少 。 公共维修基金按照100平的电梯房计算 ， 每平133元 。
装修统一按照10万元计算 ， 因为装修成本、是否需要装修都不确定 ， 因此没有计入这部分装修钱的利息收益 。 首付利息收益按照年息5%计算 。 已还本金的利息 ， 按照前一个5年已还本金计算 ， 这已经是尽可能地取最小值 ， 若每年叠加会多很多 。
我们先看看房价100万的情况：
上表的计算结果是 ， 你买了一套总价100万的房子 ， 若5年后卖出 ， 房子的最低持有成本为139.16万元 ， 也就说房子5年得涨39万 。
同样 ， 10年需要涨67万 ， 15年涨97万 ， 20年涨131万 ， 30年涨213万 ， 30年后你还清贷款时房价至少需要翻三倍才能保本 。
这其中花费较多的 ， 一是贷款利息 ， 30年的话基本就是贷多少钱利息就有多少钱 ， 贷款本金=利息 。 二是首付利息 ， 5%的年息虽然不多 ， 但年复一年利滚利还是很恐怖的 。 三是已还本金的利息 ， 这个是按照5年为单位计算的 ， 若按照每年叠加 ， 估计利息收益至少还需要增加1/3 。
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