中国房地产的狂飙时代 ， “规模论”曾被迷恋高杠杆高周转的房企奉为圭臬 。 但随着去年下半年调控政策加码 ， 个别高杠杆房企密集陷入困境 ， 整个市场释放出规模范式终结的明显信号 。 中国房地产的“旧时代”已不可挽回 。
加速出清带给行业阵痛之际 ， “高质量发展”成为房企共识 。 从去年底调控政策纠偏以及最近住建部对2022年房地产工作定调来看 ， 除了继续保持调控之外 ， “推动住房和城乡建设高质量发展”已是今年的关键议程 。
从长远发展逻辑来看 ， 房地产行业整体分化将进一步加快 。 财务风格稳健且具有产品优势的房企 ， 将持续放大自身优势 ， 在行业角逐中具有更强的战斗力 。
“规模为王”成为历史
2021年以来房地产调控持续升级 ， 长效监管机制不断强化 ， 倒逼房企从高增长向稳增长转型 。 越来越多的房企意识到 ， 实现有质量的增长才是房企跨越地产新周期的必备能力 。 可以佐证的是 ， 2022年起 ， 碧桂园、龙湖已经不再公布全口径销售额 ， 转而公布权益销售额 。
从销售和经营数据看 ， 以“自律”闻名的龙湖早就实现从高速增长到有质量的增长 。
克而瑞数据显示 ， 2021年规模房企销售增速出现负增长 ， 平均目标完成率不到90% ， 明显低于过去三年105%以上的平均水平 。 但是 ， 也有一些质地优良的房企在房地产行业增速下降的背景下实现稳健增长 。 其中 ， 龙湖集团实现合同销售额2900.9亿元 ， 同时其回款率仍维持在超90%的行业高位 。 克而瑞数据显示 ， 今年前2个月 ， 龙湖权益销售金额达到130.7亿元 ， 位列房地产行业头部 。
“三道红线”实施后 ， 个别房企的信用风险改变了房地产行业长期以来规模越大 ， 融资越容易的行业规律 。 金融机构对房企的避险情绪提升 ， 一度导致房企的融资受到限制 。
不过 ， 经营状况良好、内控机制相对完善的房企很快打开了融资不畅的局面 。 其中 ， 龙湖作为唯一获得境内外全投资级评级的民营房企 ， 在去年12月10日发行了一笔10亿元规模15年期的中期票据 ， 年息仅3.7% 。
国信证券认为 ， 房地产行业的阵痛期还将持续 ， 在这个阶段 ， 经营稳健、财务健康的大中型房企由于手头现金相对宽松 ， 既能抓住土地市场机会修复利润表 ， 又能获得金融机构认可保障融资 ， 将充分受益 。
规模房企向品质房企转型
“三道红线”实质托管资产负债表后 ， 房企以有息负债撬动销售规模的方式行不通了 。 一家稳健的房企 ， 必然追求规模、负债与利润“不可能三角”的平衡 ， 实现财务安全、成长性与业绩水平的长期均衡发展 。 以龙湖为参考 ， 我们可以得出品质房企需要具备的条件：
经营上没有大问题 ， 杠杆的使用较为克制 。 随着“三道红线”政策出台 ， 通过高杠杆撬动高规模的公司已经有多家陷入现金流危机 。 其余暂时没有“暴雷”的房企也处于管理和经营调整期 ， 比起“高质量发展”更多需要考虑“活下去”的问题 。
龙湖经营能力的稳健 ， 使其成为了业内最佳财务表现的房企之一 。 截至2021年上半年 ， 龙湖剔除预收款后的资产负债率68.3% ， 净负债率46%、在手现金994.7亿元 ， 现金短债比5.48倍 ， 是为数不多满足监管要求、“零踩线”的民营房企 。
具备全能竞技的能力储备 。 目前的土地市场 ， 单纯住宅用地已经很少出现 ， 配建商业、教育、公园等增进城市资源节约利用的地块才是房企下阶段开发的重点 。 只会做住宅的房企在以后的竞争中会被逐渐淘汰 。
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