买房对于所有人来说都是大事 ， 但如果因为开发商的原因导致房地产烂尾而无法交付 ， 那对于买房者来说就是一件闹心的事情了——钱交了 ， 房子却住不进去 。
而更加堵心的是以贷款方式买了烂尾楼的购房者 ， 不仅收房遥遥无期 ， 而且往往还要偿还几年至几十年的银行贷款 。 如果买房人断供 ， 还会被银行起诉至法院 ， 甚至成为“老赖” ， 工作生活处处受到影响 。
但浙江省嘉兴市中级人民法院近期公布了一件二审审理案件——判定购房者无须继续偿还购房贷款 ， 这是为什么呢？
2014年 ， 上海的许先生在嘉兴某楼盘购买一套别墅 ， 因无法全额支付购房款 ， 便向某银行按揭贷款392万元 。 当时 ， 许先生支付首付款后银行将贷款发放给开发商 ， 后开发商因资金问题无法按时交付房屋 ， 造成该楼盘烂尾 。
时间到了2018年 ， 开发商向法院提交破产清算申请 ， 经破产管理人调查 ， 涉案楼盘未竣工验收 ， 不符合交付标准 ， 随即书面通知许先生解除其与开发商之间的商品房买卖合同 。
眼见无法再取得房屋所有权 ， 许先生选择停止向银行偿还月供 。 2020年 ， 贷款银行与许先生沟通无效后向法院起诉 ， 要求许先生继续支付剩余贷款 。
一审法院审理认为 ， 《个人购房贷款及担保合同》第38条约定“贷款发放后 ， 借款人或抵押人与售房人或其他第三方就该房产有关质量、价格、权属、条件或其他事宜发生的任何纠纷 ， 均与贷款人无关 ， 贷款人有权选择继续履行本合同或要求借款人提前偿还本合同项下的全部或部分贷款” 。 故判决许先生与银行签订的《个人购房借款及担保合同》解除 ， 许先生归还结欠银行借款本金和利息（含罚息）合计220余万元 。
一审判决后 ， 许先生不服 ， 提起上诉 ， 二审结果也发生了反转 。
受理二审的浙江省嘉兴市中级人民法院判定 ， 开发商因进入破产清算程序而无法向许先生交付房屋 ， 致使商品房买卖合同解除 ， 许先生主张解除个人购房借款及担保合同 ， 依据充分 ， 应予支持 ， 故开发商应承担剩余贷款的还款责任 。
看到这一结果 ， 估计贷款银行也是傻了眼 ， 那为何一审和二审的结果截然相反呢？
这还要从适用法律上说起 ， 浙江省嘉兴市中级人民法院二审判定许先生获胜是依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下称《解释》） 。
《解释》是最高人民法院审判委员会在2003年3月24日通过的 ， 2020年12月23日最高人民法院审判委员会对《解释》进行了修正 。 许先生能在二审获胜的法律依据就是修正后的《解释》的第二十一条规定：商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后 ， 商品房担保贷款合同也被解除的 ， 出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人 。
至于许先生和银行间的《个人购房贷款及担保合同》第38条约定 ， 二审法院认为该条款系银行为重复使用而提前拟定的格式条款 ， 其中与最高法解释相抵触的内容 ， 加重了许先生的责任 ， 该条款对许先生不具有拘束力 。
许先生能够打赢二审诉讼 ， 关键点有两处：一是最高人民法院审判委员会修正了《解释》；二是许先生与开发商之间的商品房买卖合同解除 。
该案件让很多买了烂尾楼但仍然需要偿还贷款的购房者看到了“解除枷锁”的希望 ， 但前提是要实现修正后的《解释》第二十一条规定的“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后” 。
现实情况是很多房子虽然烂尾了 ， 但开发商仍在 ， 商品房买卖合同依然有效 ， 这就无法满足修正后的《解释》第二十一条中的解除合同的要求 ， 也就无法“甩”掉银行贷款 。
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