但是银行跟购房者之间似乎这个关系又不是那么简单 ， 不像你和你亲戚借钱那么简单 ， 为什么？银行借钱给你是需要抵押物的 ， 这个抵押物是你还没买到的房子 ， 银行不是你的亲戚朋友 ， 不是出于认识你才借给你钱 ， 而是出于有抵押物 。
当然你也有首付 ， 你也有还款能力才借钱给你 ， 所以这个关系似乎又有那么一点复杂 ， 那么当你买了一套烂尾楼 ， 开发商跑路之后 ， 你到底还要不要还银行的钱？
最近有一个浙江的判例我觉得会对我们以后的判例起指导意义 ， 在2014年的时候 ， 上海的一位许先生在浙江嘉善买了一套小别墅 ， 确实上海房价太高 ， 到周边城市买同样的钱能买很大的房子 ， 因为总房款太大 ， 许先生也拿不出全款 ， 所以他办理了按揭贷款 ， 向某银行贷款392万元 。
2015年初银行批贷下来了 ， 那么像所有的按揭贷款一样 ， 首付款银行贷款通通直接打给了开发商 ， 大家注意 ， 虽然购房者跟银行签的是借贷协议 ， 但是银行的钱不会打给你 ， 银行在你的要求之下把这笔贷款直接发放给开发商 ， 同时开发商会把这个房子抵押给银行 ， 所以我们说按揭贷款它不是一个简单的两者之间的借贷 ， 它牵扯了三方的关系 。
办理完按揭贷款之后 ， 从2015年开始 ， 许先生就每个月准时准点地还房贷等着收房 ， 然而到了2018年开发商资金断裂了 ， 无力继续开发 ， 工程一度停工 ， 开发商就无法按时交付房屋 ， 只能向购房者宣布延期交房 ， 这一延就延了半年多 。
到了2018年年底 ， 这个问题还是没有解决 ， 开发商资金链彻底断裂了、崩盘了 ， 所以开发商只好向法院递交了破产清算的申请 ， 开发商是破产了资不抵债了 。 可是开发商开发的楼盘建到一半无法交付 ， 所以许先生就面临了一个非常尴尬的境界 ， 房子收不到钱要不回来 ， 银行贷款还得继续还 ， 我想大部分人是受不了这样的打击的 ， 不但房子住不上了 ， 凭什么我这个钱还得还？
所以从2019年开始 ， 许先生停止了向银行支付月供 ， 银行当然不干了 ， 对于银行而言房子烂尾了我们同情你 ， 可是你借我的钱得还 ， 所以银行向法院提起了诉讼 ， 要求许先生继续支付剩余的贷款 。
而且根据银行的相关规定 ， 如果你出现了不还月供的情况 ， 那么打完官司可不是只要求你继续每个月还 ， 而是要求解除这个合同 ， 然后你把所有的贷款原本带利一次性还 。
银行的理据是非常充分的 ， 所以到了2021年下半年 ， 一审法院直接判决解除个人购房借款及担保合同 ， 许先生要归还银行借款本金利息以及未按时还贷的罚息合计220余万元 。 许先生已经血本无归了 ， 房子拿不到首付款亏光了 ， 还要再拿出220万怎么可能 ， 那么硬着头皮也要打二审了 ， 结果就在前不久 ， 嘉兴中院作出了二审判决 ， 大反转 ， 许先生一分钱都不需要还给银行了 。
为什么？嘉兴法院依据的是2021年最高人民法院刚刚给予的关于房产买卖合同纠纷中的司法解释 ， 第二十条规定商品房买卖合同被确认无效或被撤销解除后 ， 商品房担保贷款也被解除的 ， 出卖人也就是开发商应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息 ， 分别返还给担保权人银行和买受人也就是购房者 。
什么意思？嘉兴中院认为这不是两份合同 ， 一份商品房买卖合同另外一份借款合同 ， 这实际上是一个完整的法律关系 ， 银行是因为有了房子才给你贷款的 ， 开发商也是直接从银行手中收到你的借款 ， 所以这两份合同实际上是一份合同 。
那么由于开发商的原因 ， 房子不能交付了 ， 商品房买卖合同就将被确认无效 ， 同时借款和担保合同也将被确认无效 ， 因为房子都没有了 ， 抵押主体消失了 ， 所以这个钱就得由开发商来还 ， 而不是由买受人购房者来还 。
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