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谢逸枫/文
由于目前全国还有5.1亿平方米的库存 ， 房贷、信贷、刺激住房消费政策的逐渐释放 ， 楼市将缓慢U型回升 ， 而不是V型迅猛反弹 。 值得注意的是除非即使救市政策落实不到位 ， 银行传导不通畅 ， 房地产未来再往下行的可能性不大 。 随着政策的松绑范围、力度扩大 ， 预计2022年楼市小阳春会来临 。
目前全国多地的实质性放松房地产调控 ， 主要为典型的二三四线城市 ， 有典型的一二线城市广州、重庆、福州、南宁、合肥 ， 还有典型的三四线城市 。 如笔者的判断一样 ， 前期的楼市政策不可能一下就全面放松 ， 会按照市场的变化 ， 逐渐地放开 。 预计限购、限售、限贷等需求端政策将在3月份越来越多的城市加快放松 。
2022年中国楼市会U型缓慢回升而非V型反弹 。 房价由需求决定 ， 在很多城市 ， 供需仍然不平衡 。 救市政策出台后 ， 楼市低谷已经过去 ， 如果调控放松、房企融资全面松口、房贷优惠、税费优惠政策落实到位 ， 那么二季度或三季度逆转楼市2021年走低的趋势 。
第一是2月100城新建住宅平均房价 。
中指数据显示 ， 2022年2月 ， 百城新建住宅平均价格为16184元/平方米 ， 新房价格结束三连跌态势 ， 环比上涨0.03% ， 同比上涨1.89% ， 涨幅较上月收窄0.17% 。 百城二手住宅平均价格为16009元/平方米 ， 二手房价格结束四连跌态势 ， 环比上涨0.14%；同比上涨2.72% ， 涨幅较上月收窄0.14% 。
核心一二线城市房价上涨带动 ， 止跌转涨 。 新建住宅的广州、上海、合肥等核心城市房价上涨带动下 ， 2月百城新房价格环比止跌转涨 ， 但多数城市新房价格仍呈下跌态势 ， 2月房价下跌城市为52个 ， 较上月增加6个 。 2月二手住宅54个城市环比上涨 ， 较上月增加20个 ， 上涨城市数量自2021年9月以来首次超过半数 。
国家城市群房价率先上涨 。 2022年2月长三角城市群新建住宅价格环比上涨0.09% ， 房价结束四连跌态势 ， 区域内多数城市新房价格环比上涨 ， 其中上海、扬州、张家港、泰州及昆山新房价格环比由跌转涨 。 苏州、合肥、常州等城市新房价格环比持续上涨 。
珠三角城市群受广州、东莞房价上涨带动 ， 新建住宅价格环比上涨0.12% ， 涨幅居各主要城市群首位 。 山东半岛城市群新建住宅价格环比止跌 ， 京津冀城市群新建住宅价格环比下跌0.02% 。 2022年2月 ， 长三角城市群二手住宅价格环比上涨0.30% ， 领涨各主要城市群 。
目前长三角二手房价已连续3个月上涨 ， 市场持续恢复 。 珠三角及山东半岛城市群二手住宅价格环比均止跌转涨 ， 涨幅分别为0.20%和0.02% 。 京津冀城市群二手住宅价格环比下跌0.05% ， 跌幅有所收窄 。 年初国家及地方层面频繁释放稳楼市信号 。 2月楼市调控政策方向延续前期态势 ， 房地产政策环境持续改善 。
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