【海曙|五证齐全不代表“安全”，保障利益还是得看合同】
现在的购房者已经不是10年前的“小白”了 。 经过几年的沉淀 ， 很多老百姓即使没买过房也见过身边的人购房 。 所以 ， 大家多多少少都知道一些避坑的方法 。 其中最“普及”的应该就是查验五证 。
五证即：土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程开工证、商品房预售许可证 。 五证的获取是一个项目是否合规是可以销售的基本条件 。 但是 ， 有五证不代表房子以后就一定没有问题 。 下面就聊聊五证背后的“秘密” 。
1、《建设用地规划许可证》主要列明的规划建设单位是可以申请更改的 。 而在建设部的商品房销售和预售管理办法及商品房买卖合同示范文本都没有提及此许可证 。 所以 ， 就算你查看许可以及规划都不能保证入住后规划的环境不会发生改变 。 因此也就出现了很多购房者在收房的时候发现规划存在出入的问题 。
2、有预售许可证没有土地许可证售房的不止一两家 ， 按建设部相关规定和合同示范文本 ， 有土地使用批准文件的就可以出售 。 批准文件真伪和有效性 ， 普通买房人更难辨别 。
3、按我国抵押法的相关规定 ， 有抵押的不等于不能出售 ， 经抵押人同意 ， 被抵押物一样可以转让或出售 ， 在实际操作上房地产商将土地抵押换取贷款对加快房屋建设不一定是坏事 ， 没有周转资金 ， 房子迟迟盖不起来 ， 对买房人同样是一种风险 。
4、房地产商超许可证面积销售并非从房号上就一定能看得出来 ， 所有在实际交易过程正就交房后的面积纠纷也不少 。 很多公摊都被开发商做了手脚 。 所有房号都包括在许可证范围之内 ， 当时从许可证上很难看出破绽 。
5、在任何的法律法规中都没有强制要求开发商在出售商品房的时候必须向购买者出示“五证”的原件 。 因此 ， 在销售过程中所展示的都是复印件 。 如果做了修改 ， 买房人很难察觉 。
所以 ， 综上所述买房时不要以为五证齐全就意味着没风险 。 律师认为要想有效的保护自己的利益还是要从合同入手 ， 做好风险规避 。 将问题“转嫁”给开发商 。 目前法院判定合同是否为有效合同的惟一标准是合同有没有在政府主管部门备案登记 ， 银行能否给买房人发放贷款的前提同样也是合同有没有在政府主管部门备案登记 。 如果购房者在买房过程中对于居住的环境特别关心 ， 那么就一定在在补充协议中注明相关问题 。 比如楼间距、采光时间等这比查看任何证件都实际 。
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