好多人让我写市场 ， 那就随便聊聊吧 。
2月的连云港楼市 ， 似乎有了转好的迹象 。 二手房不论是带看量 ， 还是成交量都稍有好转 。 新房市场 ， 也逐渐有升温的趋势 。
据我所知 ， 2月份二手房市场的带看和成交虽然有所好转 ， 但多数板块仅比去年底相对好些 ， 实际上依旧处于一个相对低谷 。 而且 ， 主力成交基本以学区房为主 。 新房热度有所向好 ， 但更多的局限于低价刚需盘 。 据相关数据显示 ， 2月连云港商品房共成交3942套 。 较之1月份降低452套 ， 创下近5年同期最低成交量（2020年因为疫情） 。
【楼市|政策暖风频吹，疫情后连云港楼市怎么走？】2月市场的成交向好 ， 仅仅是每年同时段的正常走向 ， 是基于本身的学区和刚性需求 ， 并不能直接反映楼市行情的掉头 。 而且 ， 我们注意到房企一二月投资意愿断崖式下降 。 虽然需求端的购房者迎来诸多利好刺激 ， 但供给端的房企仍未得到纾困 。 对于大部分企业来说 ， 不主动死给爹看 ， 就被爹搞死 ， 这是分析很多问题的现实背景 。
进入3月份 ， 突如其来的疫情打断了连云港节奏 ， 把一度向好的楼市“扼杀”在摇篮中 。 疫情 ， 毫无疑问会给当地经济带来一定程度的损失 。 但疫情过后 ， 经济恢复也是同等重要的事情 。 正所谓“危中有机” ， 前有郑州、青岛等城市的调控松绑 ， 后有苏州疫情后的“46条新政” ， 连云港会不会借机出台“救市”政策 ， 就考验操盘者的智慧和能动性了 。 毕竟 ， 任由不冷不热的楼市继续下去 ， 别说疫情期间大把的财政支出 ， 土地最终能不能如期卖出去 ， 都是一个悬而未决的问题 。
对比其他城市 ， 连云港楼市最大的客观优势是近两年土地供应少 ， 市场存量不多 。 这种市场即使不经任何外部刺激 ， 哪怕凭借自身慢慢消化 ， 最终也会形成供小于求的局面 。 反过来 ， 但凡外部稍加刺激 ， 哪怕限价微调上涨 ， 都会促使楼市转向 。
楼市转好 ， 只不过是最终到来的时间长短问题 。
关于今年楼市观点 ， 我在《关于2022年连云港楼市 ， 我的一些看法》一文中详细赘述 ， 不做多表了 。 这里 ， 再补充几点：
1、过去以来 ， 我们分析楼市偏重微观 。 但现在 ， 更要关注政策矫枉过正和及时纠偏之间的切换 。 从各地出台楼市新政来看 ， 现在显然处于加速修正期 。 而且 ， 当下很多政策是温润细无声 。 但凡你对政策的阈值偏低 ， 鉴于目前房价基数如此高的背景下 ， 今年可能就白忙了 。
2、今年的货币政策 ， 基本确定是全面宽松的路径 。 这时候要考虑的 ， 不是眼前楼市的苟且 ， 而是未来楼市的远方 。 如果2023年锤神再度来临 ， 房地产该何去何从？到底是加杠杆猛搞 ， 还是降杠杆收缩？
3、上一波购买优质核心资产的 ， 大部分以中产为主 ， 是中产替地方政府接了盘 。 那么 ， 下一波楼市中 ， 应该轮到谁了？
4、在经济增速下行以及收入增幅降低的背景下 ， 过去每年全国17亿方的成交量是不是峰值呢？尽量下调楼市增值预期 ， 把房子更多的充当一个避险或者保值功能 。 相较于投资 ， 今年楼市更适合换房 。
5、不要问我买哪个楼盘涨最多 。 朋友们 ， 我要有那个本事 ， 何必在这苦哈哈的码字 ， 早就躺在沙滩上晒太阳了好吧 。 不要迷信任何一个楼市大V ， 多出去跑多出去看 ， 坚持自己的判断 。 没有一本万利的致富捷径 ， 无缘无故对你好的陌生人只是为了收割你 。 还有一些打算去外地购房的网友们 ， 如果你在连云港楼市没赚到钱甚至都没搞明白本地楼市 ， 还是收起你的雄心壮志吧 。
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