武汉|五六线城市一套100㎡住宅的价格构成武汉

【武汉|五六线城市一套100㎡住宅的价格构成】

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安居乐业
2014年开始房子价格飞驰直上，买到就是赚到，不仅是大城市销售迅速，小城市的房子也是开盘即清盘；2019年“房住不炒”的口号出现后，国家开始重拳调控房企，加之疫情，至2022年房企已进入寒冬，大家已不再投资房产，市面上买房的均是刚需及刚改客户，这种现象在五六线的小城市尤为突出，房企在巨大的资金压力下岌岌可危，盘活资产保生存成了各大房企的口号。
在这种背景下，房企开始竞相降价，五六线城市房价已跌破6000元/㎡大关；6000元/㎡的价格房企是否仍然可以维持利润，带着这个疑问，让我们一块看下面积100㎡、总价60万住宅的价格构成。

一、土地成本
五六线城市的地价大概在200万左右，规划容积率一般定在2.5 ，那么单位住宅面积需分摊金额为1200元（楼面价=2000000/（666.67*2.5））。
那么100㎡的房子土地成本为12万（土地成本=1200*100）
二、建安成本
最近几年除了打工人的工资没涨，其他的都在涨价，特别是建筑方面的成本（水泥、钢筋、石子），涨价幅度更是史无前例，按照标准预算，单方含税造价已超过4000元。这里我们保守计算，按单方不含税造价3500元来计算。
那么100㎡的房子不含税建安成本为35万（建安成本=3500*100）
三、相关税费
1、增值税及附加税
营改增前房企缴纳5%的营业税，营改增后增值税的缴纳比例需根据取得进项税的情况来定，但总体来说税负应该和之前差不了太多，我们把增值税占总收款的比例定为4% 。
那么增值税为2.4万（增值税=60*4%）
附加税为0.29万（附加税=增值税*12%=2.4*12%）
支付进项税2.56万
2、土地增值税
土地增值税按预缴计算，税率为1.5%（不同地区可能预征率不同）；
那么土地增值税为0.88万（计算过程省略，有兴趣相互讨论）
3、管理、销售费用（暂不考虑利息费用）
一般房企预算三费的比例为5% ，目前的销售难度5%已不够，这里仍按6%来计算；
那么三费为3.6万（三费=60*6%）
4、企业所得税
企业所得税=应纳税所得额*25%
（不含税销售额-不含税建安成本-土地成本-附加税-土地增值税-三费）*0.25
=（60/1.09-35-12-0.29-0.88-3.6）*0.25=0.82万
5、房企利润
房企利润=总价扣除以上支付=2.45万
根据以上计算总结如下表：

五六线城市60万住宅价格构成图
看了以上的计算您或许对价格多少有些了解，特殊说明的是，以上成本没有考虑贷款成本，因为房企的大部分资金来源均为贷款，贷款的利率一般均在5%以上，所以整体算下来，房企利润目前很单薄，并且五六线城市局部区域单价还没有6000 。

值得一提的是，目前刚需客户确实是买房的好时候，不知道您是否赞同；感谢您的阅读。

武汉|五六线城市一套100㎡住宅的价格构成

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