商品房|开发商的“钱”都去哪了？银行|地产业|疯狂

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导读：2022年可能是地产行业的“暴雷”元年。随着恒大的倒下，越来越多的房地产企业开始倒下。就连曾经的行业标杆万科，碧桂园，融创等都被传出资金链存在问题。作为普通消费者，很难理解在房地产行业飞速发展的20年里，为何地产企业会普遍缺钱。那么房地产企业的钱都去了哪里？今天我们简单的探讨一下这个问题。
地产项目的资金构成
要搞清楚地产企业的钱流向了何处，首先我们要搞清楚一个地产项目资金由哪几部分构成。一般由以下几部分组成：开发商自有资金，银行融资，建筑企业垫资，销售回款。而其中“销售回款”又是整个资金链中最重要的一环，也是最脆弱的一环。
脆弱的“资金链”

为何房地产企业的“资金链”普遍比较脆弱。这要从整个地产项目的资金用途说起。一般开发商的自由资金和银行贷款主要用于买地。建筑企业垫资一般垫到可以实现项目的预售。
根据《城市房地产管理法》第44条规定，商品房预售应符合下列条件：

已交付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书，土地使用权未经抵押。
持有建设工程规划许可证。房地产开发商如果违反城市规划自建商品房并将其预售，真正受到损失的将会是善意购买人。
按提供预售的商品房计算，开发商投入开发建设的资金应达到工程建设总投资的25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付时间。
)已经同金融机构签订预售款监管协议。
已经向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明；向境外预售商品房的，应当同时取得向境外销售的批准文件。

在地产行业快速发展的时期，几乎所有地产项目开发的资金链都比较脆弱。
有的地产企业甚至拿地的钱都是通过银行或者社会渠道融资获得。一开始就让整个项目的资金链承受巨大的市场风险。
建筑企业的垫资往往也是通过要求施工企业和材料供应商的垫付来维持。这样进一步加剧了地产项目资金链的风险。
建筑企业一般最多垫资到实现项目的预售，一般也就是项目主体封顶。这也是为何一些烂尾项目，明明都已经主体建好却开发不下去的原因。因为接盘的不仅要承担后面开发的风险，还需要填补前面的资金漏洞。
为拿地，开发商往往将刚取得的土地重新抵押和已经取得项目预售款重新投入到下一个项目中去。这无疑让本已脆弱的“资金链”雪上加霜。
销售回款是维持整个项目脆弱“资金链”的唯一保障。一旦市场达不到预期，整个项目的资金链就会崩塌。
大开发商的资金链更脆弱