购房置业|关于房地产，一个信号越来越强烈了！任泽平|房价|楼市

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2022年之后，买房人开始变得犹豫不决了，市场上的购房观望情绪很浓厚。至于为啥，相信多数人都心知肚明：在看不清房价走势的情况下，谁敢贸贸然出手买房，曾经的燕郊不就是活生生的例子吗，想当年多少炒房客蜂拥而至，最终又有多少人成为接盘侠。
一、那么，站在2022年的新视角上，该如何买房？
指闻君认为，无论是刚需还是炒房者，该不该买房、能否买房，根本的因素是需要弄懂影响房价的底层逻辑，那些对城市房地产具有正向带动作用的变量越多，那么这里的房地产自然更加具有潜力；反之亦然。

房地产专家任泽平曾说过，影响房地产价格的因素主要有3个，长期而言是人口、中期是土地、短期是金融。
简单解释就是说，任泽平认为，长期而言（20年左右的时间里），一个城市的房地产会不会继续繁荣、房价继续向上发展，核心动力在于城市人口是输入还是输出，人口的基数决定了住房需求的基数，人口数量越多，那么住房需求就越多，所以房地产会朝上前进；反之，城市人口外泄、城市人口净输出，则直接导致住房需求减少，最终导致房地产价格下滑。
中期看土地，是指城市的土地收入高低、城市发展的土地依赖程度有多深。 1978年住房市场开始改革之后，房地产正式踏上了市场化之路，土地的“价值”逐渐凸显出来，尤其是在1998年福利分配房制度结束、住房彻底商品化之后，土地价格出现了轮番上涨的局面，由此导致不少城市成为了“土地大户” ，在城市总收入中，甚至有70%以上来自于土地出让。故而，任泽平才认为，土地的依赖度有多高，直接决定中期房地产涨跌与否，正所谓“面粉的价格决定了面包的价格” ，就是这个道理。

短期看金融，这是狭义的概述，笔者认为金融措施也是“住房调控”手段之一，所以调控才是影响房产短期格局的主要因素， 2016年开始，房住不炒正式踏上历史舞台，成为了近些年来指导各大城市推动房地产调控的主旨， 2017年全国房产调控200次， 2018年达到400次， 2019年超过500次， 2020年至2021年纷纷跨越600次大关，在密集的调控之下，热点城市的楼市热度被紧紧摁了下来。
二、未来长期时间内，制约房产增长的依然是任泽平的“三要素”吗？未必。
在笔者看来，无论是城市人口的吸引能力，还是城市土地价格涨跌，亦或调控强度，都与“城市基础因子”有关，主要包括公共教育、医疗条件、环境、收入水平、交通这几个方面。这些“城市基础影响因子”如果在某个城市大量聚集，那么这样的城市就具备大量人口吸引能力，更具备地价上涨的动力，人一旦多了，产业也就多起来了，人才是增长的核心和根本。
而能否吸引人源源不断地流向某地，上边“城市基础因子”看似不起眼，却起到了决定性作用。这也就是为啥近些年来，人们更加向往北京、上海、广州、深圳等老牌一线城市和南京、成都、武汉、西安、济南等新兴一线城市的根本原因。因为这些城市的“基础因子”聚集量多、而且高端。

购房置业|关于房地产，一个信号越来越强烈了！

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