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借名买房 ， 房屋到底归谁的？
-----出资人？or 登记人？
一、基本案情
徐某与谭某是多年的夫妻 ， 在九十年代生有一女儿 ， 之后徐某手头开始有一些积蓄 ， 于是以十五岁的女儿名义买了一处房产 ， 购房款由徐某支付 ， 登记在小徐名下 。
房产证下来后由徐某保管 ， 涉案房屋也一直用于做生意 。 之后 ， 徐某与谭女士感情破裂协议离婚 ， 女儿与父母的感情也逐渐淡薄 。 不久女儿偷偷将房屋以市价出售 。 徐某知道非常恼火 ， 房屋是自己和前妻买的 ， 虽然登记在女儿名下 ， 但女儿无权处分 。 在沟通无效后 ， 徐某一纸诉状将女儿诉至法院 ， 要求女儿将出售房款的一半支付给自己 。
二、法律分析
根据《民法典》第一百五十七条：“民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后 ， 行为人因该行为取得的财产 ， 应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的 ， 应当折价补偿 。 有过错的一方应当赔 偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的 ， 应当各自承担相应的责任 。 法律另有规定的 ， 依照其规定” 。
由此产生两种结论：
（一）借名协议无效 ， 而房屋买卖合同有效
这种情况下 ， 借名协议无效 ， 意味着出资人支付给被借名人代为转付的购房款 ， 在合同无效后 ， 只能由被借名人予以返还 ， 双方形成的是一种债权债务关系（甚至是赠与） ， 而被借名人取得房屋的产权 。
（二）借名协议及房屋买卖合同均无效
这种情况下 ， 意味着被借名人与房屋出卖人之间签署的房屋买卖合同无效 ， 进一步意味着出卖人需要返还被借名人的购房款 ， 而被借名人应依法返还房屋 。 因此 ， 当借名协议及房屋买卖合同均无效的情况下 ， 系争房屋的产权可能将恢复到当初的初始状态 ， 很明显不符合客观现状 。
对于民事诉讼来说 ， “不告不理”是基本处理原则 ， 若在没有利害关系人主张被借名人与出卖人之间《房屋买卖合同》无效的情况下 ， 《房屋买卖合同》按照有效来处理 ， 也就意味着在《房屋买卖合同》被确认无效之前 ， 房屋的产权仍然归被借名人所有 。
因此 ， 本案关键在于审查该借名协议是否构成“赠与” 。 通过徐某支付房屋的购房款及相关费用 ， 一直抱有房本原件来看 ， 徐某和谭某未作出将房屋赠与女儿的意思表示 。 结合徐某在庭审中陈述其是为规避生意风险而将房屋登记在女儿名下 ， 可认定该借名买房的行为并非赠与 。
三、谈谈心得
父母出资购房 ， 登记在未成年子女的名下 ， 究竟属于赠与还是借用子女名义购房 ， 在实践中确实容易混淆 ， 需要针对实际情况综合考虑 。 不论是借用子女名义购房还是将房屋赠与子女 ， 一般房屋都由父母出资购买 ， 在子女未成年时 ， 房屋的相关权利凭证及实际控制等一般也交由父母掌握 ， 所以两种法律行为存在很多相似之处 。
在进行判断时 ， 一方面要审查父母是否存在借用子女名义购房的合理解释；另一方面应当通过双方的行为审查父母是否存在将房屋赠与子女的意思表示 ， 如权利凭证和控制权的移交等 ， 从而对赠与和借用子女购房的情况进行区分 。
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