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白天不懂夜的黑
近日 ， 有网友咨询小编 ， 对比河北区西派国印·禧阙131平米户型和新梅江天津瑞府140平米哪个户型比较好？
单独从户型来讲 ， 两个户型势均力敌 。
又问：这两个盘首先考虑居住 ， 觉得河北区是老城区 ， 生活配套成熟 ， 新梅江发展的不尽人意 ， 其次考虑保值 ， 哪个好？
这两个盘的对比 ， 让我心里“咯噔”了一下 。
这位网友估计是没有地缘情结的人 ， 也不了解天津市场 。
一问 ， 果然是没有在天津居住生活过 。
这是典型的“白天不懂夜的黑” 。
把天津简单的划分为了市区和环城 ， 或者按照内环-中环-外环三个同心圆概念来想象房价 。
当年 ， 还有一个网友 ， 发出这样的困惑：
为什么处在市区腹地的天房中山路 ， 房价还不如外环线的全运村？
天津是个偏心圆
天津城市发展不是一个均衡的圆 ， 其实是一个偏心圆 ， 整体重心偏向西南 。
南热北凉的马太效应非常明显 。
天津最贵的房子--美墅金岛 ， 不在市中心 ， 而在梅江 。
人口：市内六区南开最多 ， 河西次之 。
房价：除了和平区 ， 也是南开、河西的均价最高 。
2021年新房单价南开3.9万 ， 河西3.7万 。
而环城四区中 ， 新房单价只有西青上了两万 。
土地：能够溢价的地块 ， 几乎都集中在南边 ， 北边基本底价 。
成交量：更是碾压 ， 南边比北边好了不少 。
就连星巴克的门店数量 ， 前五名也是和平、南开、河西、滨海和西青 。
虽然说这些数据还是有些片面 ， 北部的发展也有很多闪光点 。
【天津市|天津很偏心，我说的是城市发展！】但也能从一个侧面说明 ， 天津的中心就是“偏向”西南 。
这也是为什么 ， 天津市区的门槛盘 ， 集中在河东和红桥 。
那么 ， 天津的“富人区”集中在哪里呢？
天津的富人区是海河中游沿线、水上板块、梅江板块和水西板块 。
天津富人区
和全国一样 ， 天津形成的富人区“有迹可循” 。
需要满足这四个条件 ， 才可以 。
1、自然资源
自然资源 ， 尤其是主城内的大型生态资源 ， 是珍贵的 。
物以稀为贵 ， 海河中段是绵延数十里 ， 穿过了很多天津的地标性建筑 。
沿线也产生了很多高端盘 ， 比如海河金茂府、仁恒海河广场....
水上公园125万平米 ， 水西公园140万平米 。
梅江公园一期190万平米 ， 二期120万平米 。
2、城市界面
任何高端的居住区都是连片开发的 。
市区内不乏高端盘 ， 但是不能连成片的话 ， 肯定成不了富人区 。
比如王府壹号 ， 就是典型 。
但是天津已经不再大规模拆迁了 ， 以旧改代替拆迁 。
除非有不可避免的城市发展 ， 比如建地铁站 。
2020年之前的住宅 ， 也将在2025年之前完成老旧社区改造 。
那么 ， 外环线以内大片空白的土地也越来越少 ， 今后富人区也不会太多 。
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