花都|黑铁时代，房企怎么做“时间的朋友”？花都

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【花都|黑铁时代，房企怎么做“时间的朋友”？】

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摘要：坚持做正确的事

幸运的房企都是相似的，不幸的房企却各有各的不幸。
经过大浪淘沙的2021年，我们见证了房地产行业曾经的辉煌加速归于平静的历史，有些如烟花般坠落，有些却如松柏长青，几多唏嘘。
最近年报季，看到各家“成绩单”用数据讲述的行业故事，感受尤其深刻。
1、高质量增长者是赢家
如果说2020年是房企开启降速的一年，那么2021下半年开始，恐怕是部分房企急刹车阶段。
一个简单的数据很说明问题。由上海易居房地产研究院、中国房地产业协会联合发布的《2022房企综合实力TOP500测评研究报告》显示， 2021年TOP500房企总资产均值为916.78亿元，同比增长10.47% ，增速较上年下降6.17个百分点；净资产均值为211.93亿元，同比增长18.52% ，增速较上年提升0.63个百分点。
总体来看， TOP500房企总资产规模维持了增长，但增速则是自2017年见顶之后连续四年出现下降；TOP500房企净资产同样保持增长，增速近三年来保持了稳定。
此外与2021年相比， 2022年榜单变动率明显变大。
其中， TOP10变动率为20% ， TOP50变动率为26% 。产品品质优秀，财务成本控制良好的房企排名提升明显。
比如央企血统的中海、保利， 2021年综合实力的名次均有提升，尤其值得注意的是龙湖，作为民营企业仍能稳居TOP7 。

近日龙湖2021年业绩报告发布，数据显示， 2021年其销售额2900.9亿元，同比增速7.2% ，根据克而瑞榜单，这在2021年中国房地产销售榜里排名第10位。
更值得注意的是龙湖的营收和核心归母净利润， 2021年这两个数据为2233.8亿元，224.4亿元，分别同比增长21.0%、20.1% 。
从趋势来看， 2021年房企虽盈利能力进一步下滑，但房企的经营能力一定程度降低了毛利率的下滑对利润的侵蚀，龙湖就是典型。经历行业深度调整期，关键指标依然保持高质量增长，可见其韧性。

2、后规模时代，稳字当头
增长回归理性背后，是房地产告别以规模论英雄的时代。如今到了看谁财务稳健，最能扛过周期的时候。尤其对民企而言，稳字变得越来越重要。
销售增速不过分低就好，利润指标有些起伏也正常，能有几个亮眼之处就非常优秀，关键是三道红线、现金流、回款能力……
从2021年数据来看，以“三道红线”为标准，头部房企中仍以黄档居多，尤其民营房企。而民营房企中，龙湖是难得连续6年都处于“三道红线”绿档的那位。
申港证券的研报曾统计了目前已发布财报的5家典型头部房企（龙湖、绿城、旭辉、越秀、建发）去杠杆情况，他们的剔除预收款资产负债率均值已由2019年半年度的73.4%下降至最新的69% ，降幅4.4个百分点。其中龙湖的数据最低，为67.4% 。
5家房企净负债率均值也已由2019年半年度的101%下降至55% ，降幅达46个百分点。其中龙湖也是最低，为46.7% 。
此外截至2021年底，龙湖的现金短债比6.11倍（剔除预售监管资金及受限资金后现金短债比为3.88）。
这些数据，只有长期的财务自律才能做到。
现金流方面，财报显示， 2021年末龙湖在手现金885.3亿元，同比2020年末增加了100多亿；短期借款115.85亿元，同比2020年末的183.38亿元减少了约36.8% 。一年内到期债务占比仅8% 。

花都|黑铁时代，房企怎么做“时间的朋友”？

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