所以租售比这个数据是有用的 ， 只不过不能和外国的数据比 ， 而应该在中国内部进行横向对比 。
差不多的城市 ， 互相对标的城市 ， 如南京合肥武汉长沙等 ， 房价可以差距很大 ， 但租售比差距不会很大 ， 发展速度快的城市略多一点 ， 慢的略低一点 ， 整体极其接近 。
所以房价要跌 ， 到时候也是一起跌 ， 不存在房价低的城市少跌 ， 房价高的城市多跌这一说 ， 直接按百分比进行下跌 。
如果互为对标城市 ， 房价低的城市房租一定低 ， 住宅供应量一定大 ， 人均住房占有面积一定高 。
你只能说这样的城市居住舒适 ， 幸福感高 ， 但房价泡沫破裂时一样会跌的惨不忍睹 ， 因为整体住宅持有量太高 。
现在中国所有的城市 ， 我认为没有所谓的刚需 。
什么叫投机客 ， 全款买房的人算投机客吗？一个人特有钱 ， 买了5套房 ， 但一分钱银行贷款都没背 ， 算投机客吗？
不算 ， 大家默认的炒房投机客都是那种杠杆打满 ， 无所不用其极 ， 背负超高贷款 ， 不自量力去买房的人 ， 这些人无法承受房价的任何波动 ， 房价略跌他们就爆仓 。
那请问 ， 那些先背首付3倍贷款 ， 然后连首付都掏空六个钱包拿出来甚至去借来的人 ， 到底是刚需 ， 还是投机客？
房价真大跌 ， 这样拉满杠杆的人输的丢盔弃甲 ， 房子被法拍 ， 自己几家人的积蓄化为乌有 ， 大家能鼓掌说活该吗？
欧美那些国家的房租回报率 ， 账面数值一般都在6%以上 ， 这才是正常的数据 ， 中国早晚也会达到这一水平 。
以目前的房价 ， 要达到这一租金回报率几乎不可能 ， 要么租金涨4倍 ， 要么房价腰斩再腰斩 ， 无论哪一个都不可能 。
但怎么说呢 ， 早晚会达到的 ， 价格可以短期偏离价值 ， 但不会永久偏离 。
价值从哪体现出来？
深圳湾一号 ， 豪宅中的豪宅 ， 每平米价格达到三四十万元 ， 被深圳市指导价后还报了30万单价呢 。
每平米30万元的单价很不接地气 ， 但你再看中介给的信息表 ， 深圳湾一号的物业费每平米每月4.5元 。
哎 ， 这就很接地气了 。
你说深圳湾一号这到底算不算豪宅呢？
从单价30万以上来看 ， 肯定算 ， 但从物业费来看 ， 好像和中产的房子也没啥区别 。
你说哪一面才能体现出这套房真正的价值？
这些年来 ， 很多人买房就能赚钱 ， 是借了房价持续暴涨的大势 。
同样的房子 ， 你肯定卖不过开发商 。
开发商为了卖房子 ， 准备了大量的广告费 ， 准备了业务能力极强的销售专家 ， 准备了富丽堂皇的售楼部大厅 ， 还给你准备了大量的免费饮料和甜品 。
所以他们才能把房子卖到这个价 。
那你的 ， 你为了卖房准备了什么？
你给你的买房者准备了哪怕一杯开水和一把瓜子吗？
如果你什么都没有准备 ， 甚至都没有意识到你应该对买房者和中介笑脸相迎 ， 那开发商都卖不掉的东西 ， 你凭什么敢说自己能用同样的价格卖掉呢？
你要真那么厉害 ， 不如开发商把销售工作都外包给你算了 。
在同样的背景下 ， 同一套房 ， 普通人能卖的价格一定比开发商低 ， 而且要低得多 ， 这一点毫无疑问 。
那些买房赚到钱的人不是因为自己有本事 ， 而是命好碰到了风口 ， 在风口上猪都能飞 。
但风口总会停的 。
坊间传闻 ， 1993年1月 ， 潘石屹以五斤桔子和一条烟的代价 ， 看到了规划局的内部资料 ， 当他发现海南在建人均住房面积已经达到50平的时候大吃一惊 ， 因为当时北京的人均住房面积才7平米 。
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