先看一下现金流 ， 2020年 ， 万科的经营性现金流净额在各大房企中是最高的 ， 531.88亿 ， 而2021年下降幅度却高达92.27% ， 虽然万科的净额已经连续13年为正 ， 但这么大的下降幅度可以看出万科也是非常缺钱 ， 更不要说其他房企了 ， 例如保利发展 ， 截至去年三季度还是-187亿 。
此外从其他指标上来看：有息负债总额2659.6亿元 ， 同比增长2.9%（其中短期负债占比降低 ， 长期负债占比增加至78%） ， 现金短债比为2.5倍 ， 净负债率29.7% ， 目前万科的负债结构还算可以 ， 也在进行优化 ， 并没有太多的到期债务压力 。
2、多元化扩张（加法）
2021年 ， 万科的多元化业务贡献超过400亿元 ， 虽然仅仅占比10% ， 但对整体营收贡献有限 ， 但万物云、万科商业、万纬物流、万科泊寓同比增速均为正且超地产主营业务增速 ， 这其中 ， 万物云营收同比增加32.1%至240.4亿元 ， 物流地产同比增长68.9%至31.6亿元 。
像万纬物流（冷链仓储规模国内第一）、泊寓等今天先不说 ， 我们今天先说说万物云 ， 万科物业和万物梁行是万物云的核心品牌 ， 2021年 ， 万物云项目覆盖全国一二线城市 ， 在管项目总数4393 个 ， 在管面积7.8亿平方米 ， 在管面积同比增长35.9% 。 合同管理项目总数 5553
飞鲸一直认为物业是个好生意 ， 物业分为非住宅和住宅物业 ， 物业公司提供绿化、保洁等服务收取物业费 ， 并提供车位出租等一些增值服务并且还在拓展中 ， 业主也不会轻易换物业 ， 属于永续经营的行业 。 物业的重要性在疫情期间就得到充分的显现 ， 天差地别的服务让业主们逐渐认识到
万科的在管面积已经达到了7.8亿平方米 ， 并且这个数字还在增加 ， 轻资产运行 ， 也不会耗费居多人力物力 ， 近期万物云已经冲刺港股IPO进行分拆上市增强竞争力 ， 不得不说这其实是近几年万科手里的另一张牌 ， 未来也有望能够为利润提供实质性帮助！
此外无论是万物云还是其他业务 ， 管理层郁亮表示 ， 之前探索业务的“学费”已经交完 ， 也就说说万科的非开发业务已经进入了全新阶段 ， 正在形成新的利润蓄水池 。 相比于其他房企 ， 万科心中是不慌的 ， 这是飞鲸在万科年报中体会到的 。 之前有句话一直深有体会 ， “一个事物的坍塌往往是从内部信心涣散开始的” ， 或许很多房企已经是
总结：利润下降或许是个警钟 ， 正好趁着这个机会进行改变调整 ， 所谓骄兵必败 ， 但是从未在万科管理层身上看到 ， 从整个年报中 ， 我们可以看到整个万科管理层的诚恳 ， 研究一个企业 ， 管理层也是很重要的一项 ， 在经历过房地产的牛熊之后 ， 相信这次万科还能依然向前发展 。 万科作为飞鲸投研《价值50》中的企业 ， 一直从未剔除哦！请持续关注飞鲸投研！
飞鲸投研长期跟踪特色榜单：《成长50》：汇总各热点行业具备成长潜力的股票 。 更多精彩 ， 请持续关注飞鲸投研 。
关注飞鲸投研 ， 这里有您最关心的投资报告！
【房产中介|刮骨疗毒刨去190亿利润！万科“加减法”明智在哪？】来源：飞鲸投研
推荐阅读
- 房产中介|房产中介开单技巧：客户出现这些信号，就离成交不远了
- 二手房|房产中介就该好好卖二手房
- 房产中介|房产中介要想存在下去，就得赚差价
- 退休|未来房产中介会被取消
- 房产中介|现在满大街都是餐饮店、药店和房产中介？其他类型的商铺去哪了？
- 房产中介|房产中介会在艰难的寒冬挺过去
- 房产中介|房产中介这个工作内卷程度大
- 房产中介|乌鲁木齐房价上涨，乌鲁木齐楼市3月第四周数据出炉
- 房产中介|熊磊陷入信誉危机，面对房产分配避而不谈，网友：你没资格拿房子
- 房产中介|二手房挂牌量增多，但大家却要取消中介！官方态度如何？