纵观今年已发半年报的房地产企业，毛利率的下跌成为行业的一个整体现象。这跟前几年土拍市场的火热以近段时间的调控都有关系。
房企里全部企业的毛利率、净利率都在下降，普遍下降幅度5-10个百分点。伴随着房地产调控、主要城市的“两集供地”，房地产市场将告别高利润时代，而转向与普通行业相似水平。在这其中，大部分的房企毛利率或在15-20%区间。
对此，李欣的理解是：“行业毛利率回归20%左右是共识，毛利率已经回不到30%左右的水平。未来，华润置地有信心将开发物业毛利率保持在22%、23%左右，购物中心毛利率水平将达到70%以上，集团整体毛利率水平保持在25%以上。”
第三个认识： TOD的持续引领者，2022年收并购市场将成为主线
作为房地产行业称得上是富有创造力和想象力的一家央企，华润2021年的全年策略重在TOD，但2022年流溢到市场上的优质地产项目将与TOD成为新的并购主线。
如果从财务上而言，对照三道红线，华润置地均为“绿档”。截至2021年年末，华润置地的在手现金及银行结存折合1087亿元，现金短债比达1.99倍，较此前表现更为稳定。
有意思的是，虽然现金短债比更高，但华润置的地拿地金额却在上升。年报数据显示，华润置地年内新增权益土储1107万平方米中，一二线核心城市投资占比达90%，京津冀、成渝、长三角及粤港澳四大国家战略区域的权益地价占比达76%。据从中指研究院发布数据显示，2021年华润置地的权益拿地金额为989亿元，其权益销售额约2174亿元，拿地销售比为45.5%，历年少有的超过40%的比例。
截至2021年底，华润置地新增土储计容面积1439万平方米，总土储面积达6873万平方米可保障公司未来三年以上的发展需求。
拿地金额的支出，其主要的项目投向，则是华润置在近几年力推的TOD。未来，华润置地重点在杭州、南京、长沙、郑州等城市获取多个城市级TOD商业综合体项目。
TOD是华润置地重点布局业态，也是华润置地作为城市投资开发运营商的核心竞争能力
2021年特别是下半年以来，房地产行业发生了巨大变化。新冠疫情带来的影响仍没消逝，政策层面以“房住不炒”为主基调，针对融资、银行需求，甚至土地端的调控也不断落地。
自2021年开启的房企爆雷，众多优质项目流向市场，这为华润置地低价拿取优质地块提供了机会，而资金及融资成本，则是华润置地多年的行业护城河优势所在。
据李欣透露，除了华润置地获得招商银行230亿元并购贷之外，集团已经储备并购融资额度达到400亿元，随时可以启用。
第四个认识：经营性不动产是利润和高毛利的发动机
即使在大环境较为冷淡的背景下，华润置地经营性不动产的收入依然坚挺，这是它最深的护城河。
根据财报的数据，2021年华润置地经营性不动产收入为174.3亿元，同比增长36.3%，远高于开发性物业10.8%的增速。
在毛利率方面，经营性不动产更是对开发物业的直接碾压。
归结起来，因商业运营的毛利率较高，这个数字为68.2%,远高于地产开发的23.7%。细分起来，购物中心的毛利率为74.1%,写字楼的毛利率为71.9%,酒店为11.1%.
在营收增长层面，购物中心实现租金收入139亿元，按年增长38.1%;写字楼实现租金收入19亿元，同比增长20%;酒店实现营业收入16亿元，同比增长43.9%。
商业运营成为华润置地维持高利润的锚，也是其未来改善高毛利的发动机。
推荐阅读
- 华润|谁说床头柜是床两侧的标配，4种设计巧妙代替，颜值蹭蹭地往上涨
- 物业|地产“包租公”躺赚，华润置地一年收租174亿，新城、龙湖高过万科
- 排行榜|1-3月房企新增货值排行榜：华润、绿城、万科位列前三
- 华润置地|沈阳新房成交面积环比下降98% 和平区均价排名首位
- 深圳|华润置地与深圳龙岗城投合作 涉及土地开发、城市更新及产业发展等
- 华润置地|央企提效，华润置地华东区域组织调整
- 华润置地|西安2盘登记：奥体核心盘1.1万/㎡起，市场反应亮眼！
- 深圳市|每天认识一家地产公司——华润置地
- 华润|爸爸借“准女婿”房票，摇中红盘后闹上法庭！
- 华润|500块一平方的房子能不能买，买了之后有什么隐患