李欣表示，目前华润置地共有98个购物中心，在营的有54个，储备的接近50个，储备的项目按照目前的开发进度和结构的铺排，在未来4年时间陆续释放，目前的储备即使没有新增，也可以满足每年开10到12个，以兑现集团的目标。
【 经营性|寻找华润置地(01109)2022年价值投资的锚】华润置地已经在行动。以经营性不动产为例，在过去的数个月中，华润置地先后并购了禹州、中南建设的物业业务。在购物中心方面，按照计划，2022年华润置地将开业购物中心12个，年末在营购物中心数量达到66个，并在2025年将达到100个，总面积1200万平方米。
关于利润率的情况，李欣坦言，十四五期间整体购物中心收入的增速维持在20%以上，同时购物中心的毛利率水平维持在70%以上，管理层对此有充分的信心。
可见，无论是存量还是增量，华润置地希望通过经营性不动产，做商业运营改革，减轻开发性物业的毛利率压力，并提供更清晰的盈利能见度。若华润置地的经营性不动产能保持目前的出租率和租金增长水平，则其公允价值有望逐年上升。
第五个认识：建立扁平化组织，向精细管理要利润
在未来，就是，华润置地在坚持“城市投资开发运营商”战略定位的基础上，将从土地红利、金融红利，全面迈向：
向精细管理要利润。
根据智通财经APP的梳理，华润置地向管理要红利的措施有三：
第一是，组织变革、精简架构，而组织变革和激励变革被认为是华润置地十四五期间重要的三大发展引擎之一。
管理架构变革表现在总部、大区和城市公司关系的变革上，核心就是要精简放权，要建造总部主建、大区主战、城市公司主攻的高效组织，打造城市公司全价值链的组织能力。当中，大区的部门是精简，总部则要建设专业和专家型的平台，强化专业的管控，减少成本支出。
第二是谨慎拿地。
华润置地将会更侧重于项目端的收并购，但不会考虑公司平台股权端的收并购;同时亦关注招拍挂市场的变化。但无论是二级市场招拍挂还是收并购，华润置地内部对项目回报要求是控制在税后利润率12%左右。
第三是降低三费成本。
从三费占比来看，华润置地三费占比为6.3%，较之2019-2020年同期的10.6%、9.3%已有较大降幅，且直降3个百分点足以令人惊讶，可见内部财务管控水平已有极大提升。而据智通财经APP了解，在除三费上，华润置地已要求向中海看齐，后者是3.2%，整体房企中为最低。
小结：未来的估值空间
在“房住不炒”的大方针引导下，地产端的融资一直在严控，但得益于相比同行较为优越的财务管控，华润置地在评级端及融资端保持了一贯的稳定输出，甚至融资端在扩张。
在评级端，在财报年内，标普、穆迪及惠誉三家国际评级机构维持华润置地Baa1/BBB+信用评级，联合评级给予AAA评级。
在融资端，华润置地动作频频。3月17日，华润置地100亿的小公募债券获得通过，而在此之前华润置地获得了超过200亿元的并购额度。
3月拿下投资200亿元的广州新溪村旧改项目、2月79.94亿元拿下北京两个地块，甚至并购禹州和中南建设的物业业务仅仅是前兆，华润置地的拿地和并购战车刚刚开出。
德银在报告中指出，华润置地利用市场低迷的时机在2021年补充土地储备，为2022年之后提高市场份额和销售铺路，预料目前如华润置地等杠杆率较低国企，未来将有更多收购机会。
综上所述，在低折扣拿优质土地、商业运营持续扩张的战略中，华润置地的毛利率水平或将重回30%以上水准，甚至是持续提升，这将有助于重估其在资本市场上的表现。
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