本文来源：时代财经 作者：刘新歌
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2021年，房企增速降低、利润下滑成为行业新常态。不过，“东方不亮西方亮”，随着国内消费逐渐恢复，房企的投资性物业表现交出了比开发物业更亮眼的表现。
时代财经梳理万科、华润置地、新城控股、龙湖、恒隆地产等多家代表性房企的2021年年报发现，当房地产开发业务销售趋缓、利润变薄时，房企投资性物业表现出较强的抗压能力，租金收入增速甚至超40%，远超地产开发主业。
IPG中国首席经济学家柏文喜认为，租金收入呈现同比正增长，与2020年初疫情刚爆发时多家房企减免租金、与租户共同抗击疫情有一定关系，但主要还是与经营性物业的收入模式与增长机制有关。
“经营性物业租约一般周期比较长，设定有租金调涨机制，而且往往约定了流水分成条款，可以随着租户营收的改善而提升；另外，运营方一般还拥有根据租户经营状况和自身需要，调整、优化租户与品牌组合、从而不断提升自身综合收益的主动权。” 柏文喜表示。
收租靓过卖楼2021年，华润置地录得营收2121.1亿元，同比上涨18.1%，但毛利率为近十年来最低，全年综合毛利润率27.0%，同比下降3.9个百分点。
相比之下，投资物业表现亮眼：租金收入同比上涨36.3%，达174亿元，其中购物中心租金收入达139亿元，按年增长38.1%，购物中心零售额按年增长了45%至1072亿元。其中，深圳万象城2021年销售额就达到130亿元，其次为沈阳万象城和杭州万象城，分别录得销售额85亿元和80亿元。
2021年，龙湖的投资物业不含税租金收入为104.1亿元，其中，商场总体租金收入同比增长40%至81.5亿元，出租率维持在97%；长租公寓全年租金收入贡献22.3亿。截至2021年末，龙湖共开业61个商场，分布在13个重点城市，开业建面594万平方米。目前，龙湖累计获取商业项目超过120个。
新城控股商业运营收入增速更高一些，全年总收入86.39亿元，同比增长51%。截至2021年底，新城控股已开业125座吾悦广场，整体出租率为97.63%，客流总量10.59亿人次，较2020年增长63%，销售总额572亿元，较2020年增长79%，物业出租及管理毛利率更达到72.64%。
而万科2021年商业业务(含非并表项目)营业收入76.22亿元，同比增长20.57%。其中，印力管理的商业项目营业收入52.3亿元，同比增长23.9%，整体出租率95.3%。
租赁收入的增长也有力支撑了港资房企恒隆地产的业绩增长。董事长陈启宗在致股东函中表示，虽然恒隆地产2021年内未录得物业销售收入，但单是租赁收入便超过100亿港元，创历史新高。其中，内地市场占其总租赁收入的67%，即69亿港元，同比增长31%。
“十座购物商场的租赁收入，以人民币计增长了25%。撇除去年（注：2021年）3月开业的武汉恒隆广场，我们六座高端购物商场的租赁收入增长介乎12%至47%之间，平均升幅为25%。”陈启宗称。
与2019年数据对比，2021年内地投资物业表现也超过疫情前水平。年报数据显示，2019年，华润置地的投资物业（包括酒店经营）租金收入为120.3 亿元，按年增长26.3%；恒隆地产物业租赁的总收入为港币85.56亿元，增加5%；新城控股吾悦广场实现租金及管理费收入40.69亿元。
不过，租金收入增长也并非全面开花。重仓了大量商业项目的富力地产，在合约销售约1202亿元、同比下降13.39%的同时，投资物业租金收入也减少8%，由2020年的11.58亿元减少至10.66亿元。对比2019年数据，富力商业运营板块更显乏力。2019年全年，其商业运营板块运营收入达15亿元，同比上升了12%。
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