又是一年年报季 ， 虽说是几家欢喜几家愁 ， 但明显欢喜的少了 ， 愁的多了 。
回望2021年 ， 上半年抢地的热情高涨 ， 下半年突然转向低迷 ， 行业风险不断暴露 ， 债务违约、交付困难、房企躺平等现象层出不穷 。 然而 ， 若任由事态发展下去 ， 越来越多的房企将无力撑过今年的又一波偿债高峰期 ， 大批房企特别是龙头房企倒下绝不是行业健康发展的标志 ， 在这个背景下 ， 物极必反的历史规律再一次应验 。
今年初 ， 政策面开始回暖 ， 利好政策不断出炉 。 从降利率、放宽公积金 ， 转向放松限购、限售 ， 宽松的力度正在加强 。 春江水暖鸭先知 ， 嗅到了政策底的味道 ， 先知先觉的资金快速涌入 ， 引发房地产板块蹿升 ， 板块指数从3月16日最低的1597.71点 ， 上涨至2211.38点（数据截至4月8日） ， 半个多月板块上涨38.4% 。
房地产一直以来都受政策影响很大 。 理性来看 ， 政策回暖必然会改善需求端 ， 进而使行业景气度提升 ， 熬过这个寒冬的房企都将受益 ， 大型房企尤其如此 。
因此 ， 趁着年报季 ， 今天就来盘点一下目前已发布年报的 ， 去年权益销售额排前十的龙头房企 ， 按照年报发布的时间先后顺序 ， 从各个维度梳理一下行业头部玩家去年的整体表现 。 （注：一季度拿地数据来自中指数据CREIS ， 包含招拍挂权益土地及收并购土地）
01 招商蛇口三道红线：目前属于绿档 。 剔除预收账款的资产负债率为61.67% ， 净负债率为42.82% ， 现金短债比为1.25倍 。
加权平均融资成本：4.48% 。
PE表现（动态）：12.44倍 。
机构评级和观点：
标普、惠誉和穆迪均暂未对其评级 。
今年一季度的拿地情况：
招商蛇口耗资13亿 ， 取地面积未知 。
02 龙湖集团三道红线：目前属于绿档 。 剔除预收账款的资产负债率为67.4% ， 净负债率为46.7% ， 现金短债比为3.88倍 。
加权平均融资成本：4.14% 。
PE表现（动态）：8.99倍 。
机构评级和观点：
标普评级BBB ， 展望稳定 。 标普指出 ， 龙湖集团在行业下行周期中依然表现出韧性 。 标普认为该公司持续的信贷市场准入应该能帮助其应对房地产行业的限制性监管 。 龙湖还在寻求通过将其商管和物管业务上市来筹集股本 ， 这将支持其信用状况 。 在中国房地产行业的严峻环境下 ， 龙湖比同行有更好的缓冲 。 在市场情绪依然谨慎的当下 ， 该公司更强劲的基本面已经并将继续帮助其获得再融资 。
惠誉评级BBB ， 展望稳定；穆迪评级Baa2 ， 展望稳定 。
今年一季度的拿地情况：
龙湖集团耗资36亿取地51万平 。
03 碧桂园三道红线：目前属于黄档 。 剔除预收账款的资产负债率为74% ， 净负债率为45.4% ， 现金短债比为2.3倍 。 其中 ， 剔除预收账款的资产负债率不满足三道红线不超过70%的要求 。
加权平均融资成本：5.2% 。
PE表现（动态）：4.68倍 。
机构评级和观点：
标普评级BB+ ， 展望稳定 。 标普报告 ， 预计碧桂园将继续减债 。 标普还认为 ， 最近的行业政策放松主要是在低线城市 ， 包括降低首付和抵押贷款利率、放宽购房限制等 ， 都应该有助于逐步稳定这些地区的房地产需求 。 此外 ， 买家可能会选择财务状况良好的开发商 ， 例如碧桂园 ， 以确保他们的住房交付 。 因此 ， 预计2023年碧桂园销售额将企稳 ， 最多进一步下滑1%-3% 。
惠誉评级BBB- ， 展望负面；穆迪评级Baa3 ， 展望负面 。
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