甚至于 ， 对于国内房价还能大涨50%或者房价大涨翻倍的理论依据 ， 是国人还有存款 ， 国内的居民杠杆率是64%多 。
虽然说 ， 已经达到了发达国家的平均线 ， 也超过了德国的杠杆率 ， 但是和日本、美国、韩国等发达国家的杠杆率 ， 还是有20%左右的上涨空间 ， 他们认为居民如果把这20%的杠杆空间再用上 ， 国内房价才算是真正的涨到头了 。
对这个看法是这个居民杠杆率 ， 只统计了国内的那些显性杠杆 ， 也就是跟银行或者金融机构借钱的数据 ， 而那些私下的 ， 人和人之间的债务并没有体现 。
也就是说 ， 你买房的首付3成 ， 银行那边出7成 ， 然后你首付3成里面 ， 很有可能这3成是和你亲戚朋友借的 ， 不是你自己的钱 。
所以实际上 ， 我们国内的杠杆率已经达到了美国、日本的程度了 ， 甚至有可能都达到了韩国一样的程度 。
日本、美国等那些发达国家那边杠杆率那么高 ， 你看看他们那边买房都是一成首付 ， 甚至零首付和我们这边不一样的 。
一旦居民杠杆再加 ， 就要爆了 。
房地产是印钞机 ， 假如房地产一蹶不振 ， 印钞机停摆后会发生什么？
不能不印钞、少印钞 ， 否则社会经济会发生通货紧缩；也不能过度印钞、随意印钞 ， 否则社会经济会发生恶性通货膨胀 。
总的来说 ， 印钞分为两大类：有锚印钞和无锚印钞 。
有锚印钞不会破坏信用 ， 无锚印钞会失信于世人 。
以房地产为锚是有锚印钞 ， 房地产繁荣时 ， 印钞机能够源源不断印钞 ， 社会经济流动性非常充裕 ， 经济增长快速 ， 人人工作稳定 ， 升职快加薪快 。
假如房地产一蹶不振 ， 印钞机停摆了 ， 社会经济大概率会发生通货紧缩 ， 社会上流通的货币大降 ， 各行各业会缺钱 ， 甚至发生经营困难 ， 接着就是企业不得不大规模降薪裁员 。
04、总结在我看来 ， 杭州的刚需被逐步抛弃 ， 是一种必然 。
首先 ， 限价上涨不可逆 。
去年第二批土地 ， 17宗在开拍前终止出让 ， 剩余土地超6成低价成交 。要重振房企拿地信心 ， 上调限价是一种便捷有效的方式 。
从去年第三批土地挂牌开始 ， 维持了多年的限价 ， 逐个被打破 。
杭州新房限价肉眼可见放松 ， 到今年 ， 首批58宗集中挂牌涉宅地中 ， 超三分之一上调了限价 。
此前每年5%的调整幅度已经成为过去式 。 接下来 ， 按照现在的情况 ， 各板块新房限价随时还可能进一步上涨 。新房限价全面调整 ， 对刚需是个打击 。
未来 ， 同样总价预算 ， 刚需只能去更外围的地方找新房 。
其次 ， 户型确实越做越大 ， 这有两方面原因构成 。一方面 ， 开发商更愿意做大户型 。
相同总建筑面积的情况下 ， 户型做大 ， 总户数就减少了 ， 所需车位配比也随之减少 ， 装修成本也相应省下 。
这样可以节省建造成本 ， 还间接优化了工期成本 。
另一方面 ， 政策规范 ， 户型不得不变大 。建筑新规出台后 ， 新房没办法“赠送面积” 。
以前能做的89方三房两卫 ， 现在普遍只能做三房一卫 ， 或者就是扩大面积设计成95㎡ ， 甚至是97㎡ 。
很无奈 ， 你没做错什么 ， 只是生在了这个时代 。
【杭州|刚需被逐步“抛弃”？未来几年，杭州次新房供应量将会是一个天量】在杭州这座城市 ， 无论摇号是残酷还是温柔 ， 它留给刚需的机会一直都不多 ， 未来也只会更少 。
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