1、无民事行为能力人订立的认购书;
2、行为人与相对人以虚假的意思表示订立的认购书;
3、认购书不是当事人真实的意思表示的;
4、认购书违法、违背公序良俗的 。
新房认购书应该如何签订1、考察开发商资质及预售证，当需要签房屋认购书的时候，还需要对开发商那边的资质以及开发商的相关证书经常考察才行，认购书条款比较简单，有些开发商可能不会在认购书中写明预售许可证等资质情况，从而规避有关法律规定 。
2、规避受牵制条款，虽然大家所签订的买房认购书里面的条款不多，但是大家在签订买房认购书的时候还是需要看清楚认购书里面是否有受牵制条款，例如：购房者在规定期限内未签订合同的，开发商所收定金不予退还 。
【认购书什么情况下无效】3对于开发商的承诺事项，一定要在认购书中体现出来的，后期签订正式的购房合同时照样也可以写进去，以防开发商变卦 。
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