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前段时间我说了一句 ， 最近准备把手里一套低总价小户型的房贷给提前还清了 。
有个朋友立马劝我说 ， 别还啊 ， 有这个钱干嘛不再买一套 ， 提前还房贷是穷人思维 。
这话听得我就不乐意了 ， 哪有那么多穷人思维 。
我问 ， 是谁跟你这么说的 。
她说她在某视频上看到 ， 有个理财专家就是这么说的 ， 而且还举了个例子 。
说A有全款买房的能力 ， 但是选择了贷款买两套房 ， 5年后 ， 另一套房涨了一倍 。
把那套房子卖了 ， 除了能还清第一套房的贷款之外 ， 手里还赚了200万 。
而B有全款买房的能力 ， 选择了全款买房 ， 相比A就少赚了200万 。
于是理财专家得出结论 ， 有钱人都是贷款买房 ， 薅银行的羊毛 ， 再用钱去生钱 。
这番言论听得我脑壳疼 ， 什么理财专家啊 ， 都什么年代了呀 ， 还拿这套说辞忽悠韭菜呢 。
再这么下去 ， 韭菜的根都被刨了 。
我很喜欢说的一句话：「一代版本一代神」 。
之前为啥我也选择贷款买房呢？
因为穷 ， 哦不 ， 因为几年前的房贷 ， 确实是在薅银行的羊毛 。
比如几年前的时候 ， 深圳还是5%的房贷利率 ， 而市场上的很多固定收益理财产品 ， 收益能到6% ， 且当时的银行理财还能做到刚兑 。
你看这么一算 ， 怎么着都不该全款买房 ， 因为房贷利率跟市场无风险利率之间 ， 有利差呀 ， 全款买房不就亏了1个点的利率了吗 。
这还只是小利 ， 你还要考虑到金钱的机会成本 。
当时市场上还有高收益的稳定投资渠道（其实就是炒房） ， 比如说买一二线城市的房产必涨 ， 一年涨幅有20-30% ， 房贷利率才几个点啊？
算下来 ， 一年起码赚15% 。
在这个前提条件下 ， 全款买房或者说提前还房贷 ， 就等于一年净亏15%的潜在收益 。
所以之前某银行的行长才公开发言吐槽 ， 说房贷利率太低了 。
其实没有说错 ， 以当时的投资环境来看 ， 房贷利率确实很便宜 ， 不借都觉得自己亏了 。
【银行|提前还清房贷，真的很亏吗？】但现在为什么没有银行说这个话了？
连在银行工作的朋友 ， 都说想提前还房贷了 。
说到底还是因为 ， 房价涨不动了 ， 甚至多地跌跌不休 。
原本借用房贷这个杠杆 ， 是想撬动高额收益 ， 现在撬不动了 ， 反而还要偿还高额利息 。
房贷变成了实实在在的负债 。
02
思考一个问题 ， 贷款买房的话 ， 房价每年要涨多少 ， 才能达到保本线？
如果按房贷利率5%来算的话 ， 房价每年涨幅低于5% ， 就算是亏的 。
而如果每年房价的涨幅达到5% ， 并且连涨3年（超过当地的限售期） ， 再成功变现的话 ， 就算是勉强保本 。
为什么打平了 ， 也算是勉强保本？
因为钱是有机会成本的 ， 如果这笔钱拿来放进几乎无风险的银行大额存单 ， 大约能拿到3.25%的年化利率 。
所以算上无风险投资的机会成本的话 ， 房价每年的涨幅要大于房贷利率+大额存单的利率 ， 才算是有赚 。
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