有抵押的房子有受到限制，但并不完全限制其买卖，如果卖房人要出售已经被抵押的房屋，可以按照如下两种方式处理：
1、卖房人应当取得抵押权人的同意，如果抵押权人同意卖房人出售已经抵押的房屋，那么该抵押房屋是可以买卖的 。在此种情形下，卖房人出售房屋得到的价款，除向抵押权人清偿债务或向抵押权人约定的第三人提存后，剩余部分归卖房人所有，不足部分就由卖房人继续清偿 。
2、其次，如果抵押权人不同意，则卖房人与买房人协商一致，也可以采取由买房人代为先行支付部分购房款，用于卖房人清偿所欠抵押权人的款项后，抵押权人就可以去房产登记部门办理解除抵押的手续，抵押解除后，房屋就可以正常交易，直接过户给买房人 。但是无论采取哪种方式买卖房屋，卖房人都应当事先如实告知买房人房屋存在抵押 。
购买有抵押的房子应该按照以下情况处理：
【有抵押的房子能不能买卖】1、如果房屋只有正常的房贷抵押，那么是很正常的，这种房子是可以购买的，不过尽量不要选择帮房东还房贷，这样做有一定的风险 。当房贷还清后，买卖双方就可以正常办理过户了 。
2、全款房抵押的情况也是不少的，一般是房东做生意需要资金，或者需要工程款，在资金紧张时，会选择将房产暂时抵押 。这种房子也是可以购买的，同样不要选择帮房东还房贷，让房东自行解除抵押，再办理过户手续 。
3、如果遇到有二次抵押房屋的房子，就算房东自己想办法还贷款，也应谨慎购买 。只要房屋未完成过户手续，就有被查封的风险，所以为了省心，尽量不要买这样的房子 。如果真的要买，不管是定金，还是首付款，都需要托管或者资金监管，不能直接交给房东 。
买房如何知道房子有没有被抵押买房可以通过到该房产所在地的房屋土地管理部门去核查的方式，了解房子是否被抵押 。建议在签订房屋买卖合同前，要求卖方查询是否存在抵押登记或者在合同中注明房屋是否设定了抵押 。
根据《民法典》第四百零二条的规定，以本法第三百九十五条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记 。抵押权自登记时设立 。
《城市房地产抵押管理办法》第三十条规定，房地产抵押合同自签订之日起30日内，抵押当事人应当到房地产所在地的房地产管理部门办理房地产抵押登记 。
第三十一条规定，房地产抵押合同自抵押登记之日起生效 。
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