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我们知道 ， 很多城市都流行“打新潮” ， 原因就是限价等因素导致新房价格低于二手房 ， 买到就是赚 。
可在青岛 ， 行情却大不一样 。
01 新房、二手房“风格”迥异！
我在《青岛的老房子 ， 太惨了！太难了！太不甘心了！》一文中曾经系统分析了青岛二手房的行情 。
青岛二手房库存高 ， 仅贝壳一家平台就有近8万套的在售量；青岛二手房价格低 ， 基本只能到周边新房的50%-75%；青岛二手房难卖 ， 平均成交周期超过36个月 。
以上三点 ， 就是青岛二手房的基本特征 。 因为此 ， 近几年青岛二手房市场有点“恶性循环”的特点 ， 在售二手房越来越多 ， 价格越来越低 ， 却越来越难卖；难卖 ， 又反过来使在售量、价格进一步探底 。
和二手房不同 ， 近几年青岛的新房市场还是不错的 ， 尤其是市区 。
市区地少人多 ， 特别是改善族一窝蜂地冲出来了 ， 造成新房市场供不应求 ， 价格高高在上 ， 甚至小涨 。
新房、二手房的这种反向生长 ， 使相互之间的价格距离拉大了 ， 二手房的性价比反而显现了出来 。 那么在这种行情之下 ， 二手房还有没有机会呢？
我一般不建议买老破小 。 因此 ， 今天我来分析分析青岛次新房中的机会 。
02 这个差额是否惊了你？
为了公平起见 ， 我通过同一区域的新房、次新房对比 ， 来分析哪种房子更具性价比 。
一般来说 ， 二手房成交价要低于挂牌价 ， 成交价更能反应真实的市场行情 。 因此 ， 下表中的次新房价格采用的是同小区2021年以来最新10套成交房源的成交均价 。
又为了更好地达到同类比较的作用 ， 下表中的次新房选择的是建成年代2015年之后的小区 ， 少部分是2013年后 。
我想大部分人看了这个表都会很震惊 ， 我自己也是如此 。
不知道从什么时候起 ， 青岛的新房价格竟然比次新房高了这么多！我花了5个小时统计出上表33对新房和次新房的价格比较 ， 平均差值竟然达到了2974元/平！
细细分析的话 ， 这33对中二手房价格超过新房的只有两对 ， 一是浮山后的金地华章-保利叶公馆 ， 这主要是因为保利叶公馆在浮山后次新房中是独一份 ， 家长们为了上学没得选择 ， 相信等保利大国璟、金地华章、国泰华府等二手房可以交易时 ， 保利叶公馆就会优势不再了 。
二是麦岛的海信系列豪宅 ， 富豪在青岛买房的选择并不多 ， 这仅有的几处自然会受到追捧 。
若仅看新房价格超过二手房的部分 ， 崂山区平均差值为5115元/平 ， 市北区为4894元/平 ， 李沧区为3902元/平 ， 西海岸新区为2286元/平 ， 城阳区为1266元/平 。
越是市区 ， 差值越大；越是郊区 ， 差值越小 。
03 是机会还是陷阱？
每平差额5000元 ， 为什么大家还是买新不买旧？这个差额之下 ， 能不能买二手次新房？
大家热衷于买新房 ， 主要是因为这几点：
一是新房户型设计更加现代化 ， 面积更大 ， 品质更好 ， 可以满足改善置业者的要求 ， 因为现在市面上大部分都是换房改善的 。
二是新房房龄比次新房要新上近10年 ， 未来的升值潜力更大 。
三是买新不买旧的心理作用 。
但在这两年 ， 新房也出现了两大风险点：一是因开发商资金链断裂造成烂尾的楼盘越来越多 ， 二是这几年开发的楼盘品质、质量着实堪忧 。
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