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城市中的农村或者郊区农村 ， 时常会有土地纳入城市长期规划 ， 土地临时闲置被村里出租的情况 ， 有时候出租的时间还非常长 。 村里把暂时没有被征用的土地出租出去 ， 赚取一些租金 。 承租人会在地上建造一些房屋用于居住或者商业出租 。 但是 ， 面临被认定为违法建筑 ， 强制拆除的风险 。
大连甘井子区有一个村子的荒地的出租并被再次转让后 ， 未履行审批手续建造别墅豪宅 ， 10年后 ， 被土地管理执法机构认定为违法建筑 ， 没收部分建筑 ， 强制拆除违法建筑并处以罚款 。 承租人不但没有从土地承租中赚到钱 ， 反而造成不少的损失 。
2003年3月1日 ， 甘井子区某村成立的公司把村里闲置的一块500平方米的荒地 ， 以75000元的价格租给了桑某、刘某泉夫妇作为宅基地使用 ， 租期44年 ， 截止日期为2047年3月1日 。 公司负责办理宅基地审批手续 。 但是 ， 实际上村里的公司一直没有为桑某、刘某泉办理宅基地的审批手续 。 桑某、刘某泉在500平米的土地上建造了530平方米的二层别墅框架一栋 。
2009年3月9日 ， 桑某、刘某泉与李某、董某慧夫妻签订了《产权转让协议》 ， 把530平方米的二层别墅框架一栋卖给了李某、董某慧 。 但是 ， 这个别墅和500平米的土地并不是李某夫妻想买的 ， 而是李某的父亲李某明想买下这块地 ， 与其它几块租来的地合起来6408平米搞房地产开发 。 李某明在6408平米土地上建造了2454平方米的房屋（含530平米的别墅） 。 李某支付65万元后 ， 李某及其父亲李某明在2003年3月1日的村里公司出租合同上签字更名替换了桑某、刘某泉 。
2019年11月20日 ， 大连市土地规划执法机构向李某明（系李某的父亲）送达了一份行政处罚决定书 。 该决定书中有“本机关认为：你未经自然资源行政主管部门批准 ， 非法占地建设住宅项目的行为 ， 违反了《土地管理法》第四十三条关于‘任何单位和个人进行建设 ， 需要使用土地的 ， 必须依法申请使用国有土地’和第四十四条关于‘建设占用土地 ， 涉及农用地转为建设用地的 ， 应当办理农用地转用审批手续’的规定”等内容 ， 并对李某明作出限期拆除违法建筑 ， 和罚款的行政处罚 。 2021年7月1日 ， 李某明向大连甘井子区人民法院缴纳241551元执行款项 。
李某认为桑某、刘某泉65万元转让的别墅没有合法产权手续 ， 造成房屋被拆除 ， 这个损失应当由桑某、刘某泉承担 。 于是 ， 李某向一审法院起诉要求：确认2009年3月9日签订的《产权转让协议》无效；桑某、刘某泉返还房屋转让款65万元（以65万元为基数 ， 按5年期银行贷款利率计息 ， 自2009年3月15日起至判决结付之日止） 。
一审法院认为 ， 涉案房屋是桑某、刘某泉从庆安公司处租赁的空地上建造后转让给李某的 ， 除桑某、刘某泉与庆安公司签订的《土地租赁合同》外 ， 案涉房屋没有任何建设工程规划许可手续或有关主管部门的批准建设手续 ， 而且各方当事人认可案涉房屋已被相关部门批准拆除 。
涉案房屋尚未取得规划许可手续或有关部门的审批手续 ， 其所涉农村集体土地亦在未办理合法用地手续的情况下用于非农业建设 。 在此情况下 ， 李某、董某慧和桑某、刘某泉签订的《产权转让协议》违反上述法律的强制性规定 ， 应当认定无效 。
对于桑某、刘某泉辩称其已经履行了租赁合同的更名手续 ， 已不是租赁合同相对方的答辩意见 。 法院认为 ， 租赁合同是否更名影响的是租赁关系上合同的相对方的变更 ， 而李某要求确认无效及返还的是其与桑某、刘某泉之间的有关案涉房屋的《产权转让协议》以及该协议项下的转让款 ， 因此对于桑某、刘某泉的此项答辩意见 ， 亦不予采纳 。
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